Fastighetsutvecklare söker finansiering till projekt i Ølstykke, Nordsjælland

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	6.500.000
Låntager	Kartoffelcentralen ApS
Anledning til lånet	Boligprojekt
Løbetid*	3-18 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom + kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	75 %
Årsrente	8 %
Tegningsperiode***	04-07-2022 – 11-07-2022
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 75 %.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Kartoffelcentralen ApS (CVR nr. 42547786) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 8 %, svarende til 0,75 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.

Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 75 %. Beregningen af LTV bygger på det samlede Kameo-lån set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen ud fra en uafhængig mæglervurdering.

Denne tranche er den første af seks i et samlet låneramme på 20.000.000 DKK. Sjette og sidste tranche på 1.000.000 DKK er en buffer der er reserveret til øgede materialeudgifter og andre uforudsete omkostninger der måtte opstå i projektet.

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1	6.500.000	Pågår	Ejendomspant, moderselskabsgaranti og begrænset personlig kaution
2	3.500.000	Kommende
3	3.000.000	Kommende
4	3.000.000	Kommende
5	3.000.000	Kommende
(6)	1.000.000	(Kommende)
Totalt	20.000.000

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånerammen på samlet 20.000.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen i Ølstykke Stationsby. Derudover stiller moderselskabet fuld garanti for lånet, og de to ejere stiller solidarisk personlig kaution på 5.000.000 DKK.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	Kartoffelcentralen ApS (CVR nr. 42547786)
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendommen med matr. nr. 16aa, Ølstykke By, Ølstykke, Egedal Kommune, beliggende Østervej 6, 3650 Ølstykke, begrænset til 20.000.000 DKK.
Prioritet	1. prioritet
Selvskyldnerkaution	Virksomhedsgaranti: ubegrænset, stillet af Bjarne Pedersen Ejendomme ApS, CVR nr. 39686074. Solidarisk, personlig kaution: 5.000.000 DKK, stillet af: - Jesper Holm Pedersen - Kristian Holm Pedersen
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Projektejendommen på Østervej 6 i Ølstykke Stationsby er byens gamle Kartoffelcentral. Ejendommen har indtil for nyligt været brugt som erhvervsejendom, men med dette projekt vil den blive ombygget til 15 moderne lyse lejligheder i forskellige størrelser, med plads til både de studerende, familierne og ældre som bare vil nyde livet, tæt på bibliotek, indkøb og offentlig transport. Når lejlighederne står færdige, vil de have et samlet boligareal på 989 m2.

Låntager ønsker at ombygge ejendommen med respekt for dets historie og kvalitet, med fokus på funktionalitet, kvalitet og levestandard for de kommende beboere. Boligerne bliver indrettet med fokus på de længere varige lejeforhold, og der vælges derfor materialer i kvaliteter der skal afspejle dette. Der er stort fokus på at alle boliger skal være lyse og rummelige, uden unødvendig spildplads, og med rigeligt dagslysindfald.

Som en del af ejendommens tidligere lagerbygning, bliver ca. 400 m2 indrettet til self-storage, delvist til ejendommens lejere/beboere, men også med mulighed for at leje depotrum ud til øvrige borgere i byen, som har brug for midlertidig opbevaring. I alt opføres 40-50 depotrum, der bliver med adgang 24/7.

Udearealerne indrettes med rekreative områder, og til ni af lejemålene, bliver der direkte udgang til have og egen terrasse, så de lyse sommeraftner kan nydes med grill og åben himmel.

Lånet via Kameo planlægges refinansieret med realkreditlån når projektet er færdigt og ejendommen er udlejet.

Området

Projektet er beliggende centralt i bymidten af Ølstykke Stationsby (Nordsjælland) med ca. 200 m til s-togstationen som forbinder byen med København og resten af hovedstaden, og tilsvarende afstand til indkøbsmuligheder, konditori og restauranter.

Virksomheden

Projektet bliver gennemført af et erfarent familie-team, som bl.a. har håndværksmæssig og administrations-baggrund, og som har haft med udvikling af ejendomme at gøre igennem 30 år. Familien har primært fokuseret på udvikling af ældre ejendomme med historie i lokalområdet og har i dag en mindre portefølje af udlejningsejendommen hvor den ældste er fra år 1770 og indrettet med bolig- og erhvervslejemål. Der er derved et stort kendskab til lokalområdet, dets muligheder og restriktioner, samt et godt samspil med kommunale instanser og lokale håndværkere.

Låntagende virksomhed, Kartoffelcentralen ApS, er et projektselskab der er oprettet med det formål at eje og drifte projektet i Ølstykke Stationsby. Virksomheden er 100 % ejet af Bjarne Pedersen Ejendomme ApS der også stiller fuld moderselskabsgaranti for lånet.

Koncernen er ejet af Bjarne Pedersen og hans to sønner, Kristian og Jesper. Bjarne drev i mange år egen håndværkervirksomhed, Kristian er til dagligt byggeleder i en entreprenørvirksomhed, og Jesper arbejder som pilot.

Finansiel information

Låntagers virksomhed Kartoffelcentralen ApS er netop omdannet til et 100 % ejet datterselskab af Bjarne Pedersen Ejendomme ApS, og der findes derfor endnu ingen relevante regnskabstal for virksomheden. Seneste offentliggjorte årsregnskab for moderselskabet er vedlagt som bilag, og de nyeste tal findes herunder. Regnskabet for 2021 vedhæftes som bilag når det offentliggøres inden for kort tid.

Foreløbige tal for 2021	Bjarne Pedersen Ejendomme ApS
Resultatopgørelse
Driftsresultat	854.322
Finansielle indtægter	53.333
Finansielle udgifter	-380.752
Resultat før skat	526.903
Skat af årets resultat	-116.552
Årets resultat	410.351
Balance
Materialle anlægsaktiver	18.289.371
Finasielle anlægsaktiver	3.958.003
Anlægsaktiver	22.247.374
Tilgodehavender	509.567
Likvide beholdninger	0
Omsætningsaktiver	509.567
Aktiver	22.756.941
Egenkapital	792.527
Hensatte forpligtelser	93.517
Gæld til realkreditinstitutter	14.359.869
Gæld til selskabsdeltagere	4.969.725
Langfristede gældsforpligtelser	19.329.594
Kortfristede gældsforpligtelser	2.541.303
Gældsforpligtelser	21.870.897
Passiver	22.756.941

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag