Vores telefon er lukket mellem kl 15.00 den 22. december til og med kl 09.00 den 2. januar. Hvis det haster bedes i sende mail til helpdesk@kameo.dk. Glædelig jul og godt nytår!

Investeringsrisiko

Enhver investering indebærer risiko. Det gælder også når du låner dine penge ud via Kameo. Her på siden har vi samlet et overblik over forskellige risici samt information om hvordan vi håndterer dem, og hvad du selv kan gøre for at reducere din investeringsrisiko.

  • Generel investeringsrisiko 
  • Risikovurdering og investorinformation 
  • Byggerisiko i finansiering af ejendomme 
  • Risikoklasse og renteniveau 
  • Sådan reducerer Kameo din risiko 
  • Sådan reducerer du selv din risiko 
  • Hvad sker der hvis et lån misligholdes? 

Generel investeringsrisiko

Økonomisk tab 

Når du låner dine penge ud via Kameo, er der en risiko for at låntager ikke kan betale hele beløbet tilbage, ligesom der er en risiko for at låntager ikke betaler den fulde rente som aftalt. Når du investerer via Kameo, accepterer du denne risiko for at låntager viser sig ikke at være i stand til at betjene lånet i henhold til aftalen. Det indebærer at du risikerer at tabe hele eller dele af det investerede beløb. 

Ingen indskydergaranti 

De penge du overfører til og investerer via Kameo er ikke omfattet af Indskydergarantifonden, og du kan ikke kræve erstatning fra fonden hvis du oplever tab på dine investeringer via platformen. Likvide midler på din Kameo-konto, holdes på en klientkonto i DNB der er adskilt fra Kameos forretning. Disse midler er derfor kun sårbare over for en evt. konkurs i DNB (Norges største bank). 

Illikvide låneandele 

Hvis du ønsker at træde ud af en investering før den planlagte slutdato, kan dette være svært så længe der ikke findes et etableret og reguleret marked for handel med låneandele. Selv i det tilfælde hvor det lykkes at sælge, kan et sådan salg være forbundet med et økonomisk tab. 

Forsinkede og betalinger 

Når du investerer i lån via Kameo, følger rente- og afdragsbetalinger som udgangspunkt den betalingsplan som gælder for det enkelte lån. Kameo udbetaler dog først pengene til dig når vi har modtaget betaling fra låntager. Det er ingen garanti for at betalingen sker i tide eller i det hele taget. Betaler låntager for sent, eller sker der en fejl i overførslen, kan du derfor opleve at en eller flere betalinger bliver forsinket.  

Låntager går konkurs 

Uforudsete hændelser kan indtræffe selv for sunde virksomheder. Hvis en låntager ikke længere kan dække sine forpligtelser og går konkurs, kan du tabe hele eller dele af din investering. Hvor stor en del af dine investeringer du som investor får tilbagebetalt, afgøres i så fald primært af værdien af sikkerhedspakken bag lånet. Værdien af sikkerhedspakken kan påvirkes af det aktuelle marked samt af om der er tale om et færdigt eller halvfærdigt projekt. 

Markedsrisiko 

Markedskræfterne udgør også en risiko for din investering. Faldende priser på ejendomsmarkedet kan fx påvirke de projekter og ejendomsudviklere du har lånt penge ud til, så de ikke får solgt deres projekter, og i sidste ende føre til forsinkelse af tilbagebetalingen eller konkurs. Faldende priser vil også føre til at værdien af sikkerhederne svækkes. Det kan medføre at pant som før markedsudviklingen indebar god sikkerhed, ikke længere giver fuld dækning for investorernes krav. 

Lånebedrageri og underslæb 

Kameo kan – som banker og andre finansvirksomheder – blive udsat for bedrageri eller forsøg på bedrageri fra låntagere. Svindel og bedrageri kan ske undervejs i låneforhold og dermed være sværere at opdage end hvis selve lånet optages med henblik på bedrageri. Disse typer bedrageri vil typisk ramme investorerne da hensigten netop er at tilrane sig de udlånte midler. 

Valutaudsving 

Kameo tilbyder investeringsmuligheder på tværs af Skandinavien i lokale valuta. Investerer du på tværs af lande og valuta, kan din investering falde eller stige i værdi alt efter kursudviklingen. Investerer du på tværs af valuta, kan du evt. mindste effekten af valutaudviklingen ved at sprede dine investeringer over tid. 

Sikkerheder er ingen garanti 

Der stilles sikkerhed for de lån der formidles via Kameos platform, fx i form af pant eller kaution. Selvom der ligger en sikkerhedspakke bag, er der dog fortsat en risiko for at du kan miste hele eller dele af din investering i et lån. Den reelle værdi af sikkerhederne kan være usikker og/eller påvirkes af omstændighederne. Skal en ejendom sælges på tvangsauktion eller i ufærdig stand, kan salgsprisen være lavere end den forventede værdi. Er der stillet kaution, er tilbagebetalingen ligeledes begrænset til kautionistens faktiske midler. 

Platformen lukker 

Når du investerer via Kameo, håndterer vi al administration af betalinger og låneaftaler. Skulle det ske at Kameo går konkurs, eller platformen lukker af andre årsager, kan det blive kompliceret at håndtere denne del selv. Juridisk set vil alle aftaler dog fortsat være gældende da Kameo ikke indgår som part i aftalerne, og alle krav som investorerne har mod låntagere, vil overleve en lukning af platformen.

Risikovurdering og investorinformation

Kameos analyseproces 

Som udbyder af crowdfundede lån har Kameo ansvar for at foretage en rimelig bedømmelse af projektet eller projektejeren/låntagers kreditrisiko. Det indebærer bl.a. en vurdering af risikoen for at låntager ikke kan betjene lånet som planlagt. Det er helt centralt for Kameos måde at drive virksomhed at vi foretager en grundig kontrol af de oplysninger som gives til Kameo i forbindelse med de låneansøgninger der kommer igennem første del af godkendelsesprocessen. 

Alle lån som publiceres på Kameos platform har gennemgået en analyse og godkendelsesproces i henhold til Kameos kreditpolitik og analysemodel. Modellen er   

I analysen vurderes virksomheden som søger lån, personerne bag, selve projektet, markedet, tilbagebetalingsplanen og sikkerhedspakken. Analysen resulterer i en risikoklasse (A-E) med det formål effektivt at kunne kommunikere en samlet vurdering af risikoen i lånet. Risikoklassen har også betydning for hvilken rente investorerne kan forvente på lånet.  

Investorinformation 

Alle investeringsmuligheder på Kameos platform præsenteres sammen med et investeringsdokument. I dette dokument finder du bl.a. en beskrivelse af de væsentligste risici forbundet med det specifikke projekt. Vi anbefaler at du læser denne information grundigt igennem inden du investerer, uanset at investeringsrisikoen er opsummeret i en risikoklasse. Bemærk at der ikke findes en fælles branchestandard for fastsættelsen af risikoklasser, så risikoklassen er alene et resultat af Kameos egen kreditpolitik og rutiner for risikovurdering. Kameo tilbyder ingen investerings- eller finansiel rådgivning i forbindelse med formidlingen af lån. 

Kameo præsenterer information om projekter og potentielle investeringsmuligheder som vi har modtaget fra projektejeren/låntager. Det er i sidste ende låntager og ikke Kameo der er ansvarlig for at denne information er fuldstændig og korrekt samt at den hverken er misvisende i sig selv eller præsenteres på en måde så den bliver det. Har du spørgsmål til den information der er lagt frem om et lån/projekt, kan du bruge Q&A-funktionen på lånesiden. 

Selvom Kameo vurderer risikoen der er forbundet med at udlåne penge til et givent projekt, foretager Kameo ikke selv en kreditvurdering af projektet eller virksomheden. Kameos fastsættelse af rente og risikoklasse skal derfor ikke læses som en kreditvurdering. 

Du bør selv vurdere om den risiko du løber i forbindelse med hver enkelt investering, stemmer overens med det forventede afkast. Du bør ligeledes tage hensyn til om du i din personlige økonomi kan undvære det investerede beløb i hele perioden fra lånet udbetales til låntager til det tilbagebetales. Hvis du er usikker på om du har tilstrækkelig indsigt i risikoen, eller hvis ønsker bedre indsigt i din økonomiske formåen og evne til at bære tab, kan du gennemføre en videnstest og beregne din opsparingskapacitet via Kundekendskabsfanen på din profil. Du kan desuden finde mere information om investeringsrisikoen her på siden og via blogindlæg og læringsmateriale andre steder på hjemmesiden. 

Byggerisiko i finansiering af ejendomme

Specielt for ejendomsprojekter 

For alle ejendomslån vurderer vi lånets størrelse i forhold til ejendommens forventede værdi når projektet står færdigt. Dette forhold kaldes belåningsgrad eller Loan to Value (LTV). En LTV på 70% betyder at de samlede lån i ejendommen tilsvar 70% af den forventede værdi. Det indebærer at LTV reelt vil kunne være højere end 70% i eksemplet undervejs i byggeperioden, fordi værdien af en halvfærdig ejendom er væsentlig lavere end en færdig ejendom. 

Nybyggeri 

Et typisk byggeprojekt finansieres med en kombination af egenkapital indskudt af låntager og lån fra Kameo. I illustrationen til højre kan du se et eksempel på hvordan finansieringsstrukturen kan se ud. Typisk finansierer låntager ca. 25 % af omkostningerne med egenkapital mens resterende omkostninger finansieres via Kameo. Med en gennemsnitlig forventet gevinst på 20 %, giver det en belåningsgrad (LTV) på 60 %. 

Da Kameo-lånet typisk har pant i projektejendommen, vil det være låntagers gevinst og egenkapital der først påvirkes hvis værdien forringes. I eksemplet til højre kan ejendommen miste op til 40 % i værdi før evnen til at tilbagebetale lånet påvirkes. 

De byggerier der får bevilget lån via Kameo, er oftest kortere projekter med en byggetid på 6-18 måneder da vi her har bedre overblik over forventet pris- og omkostningsudvikling. Samtidig er der normalt stillet krav om en vis grad af forhåndssalg for at mindske salgsrisikoen i projektet. 

 

DK Illustration finansieringsstruktur

 
Figuren illustrerer et eksempel på en typisk finansieringsstruktur for et byggeprojekt der henter finansiering via Kameo. Bemærk at finansieringsstrukturen varierer fra projekt til projekt, så du bør altid forholde dig til de oplysninger der findes på lånesiden. Illustrationen er alene til for at styrke forståelsen af belåningsgrad som begreb og gøre det lettere for dig at forstå de lån du overvejer at investere i. 

Risikoklasse og renteniveau

Rentesatsen er vores bedste bud på en fair og attraktiv pris for den risiko du løber ved at investere i et givent lån ud fra markedssituationen på det tidspunkt lånet publiceres. Renten påvirkes af flere faktorer, herunder den aktuelle markedsrente, lånets risikoklasse jf. Kameos kreditpolitik, låntagers omkostninger relateret til lånet, samt det aktuelle afkastniveau på sammenlignelige investeringer. 

Bemærk at både markedssituation og risiko kan ændre sig gennem et lån. Renten kan derfor variere fra tranche til tranche i et lån. Når en lånetranche først er udbetalt, ligger renten imidlertid fast i hele løbetiden.  

Tabellen nedenfor viser minimumsrenten og det forventede kredittab for hver risikoklasse. 

Risikoklasse Minimumsrente* Forventet kredittab**
A 5 % 0,0 – 0,2 %
B 6 % 0,3 – 0,8 %
C 8 % 0,9 – 1,3 %
D 11 % 1,4 – 1,9 %
E 13 % 2,0 – 3,5 %

*Minimumsrente 
Som navnet antyder, er dette den laveste rente du normalt vil finde i hver risikoklasse. Afvigelser kan forekomme, fx på grund af lokale markedshensyn. Du vil også kunne se flere eksempler på højere renter. 

**Forventet kredittab 
Det forventede kredittab er det forventede gennemsnitlige tab i forhold til Kameos samlede lånevolumen for hver risikoklasse. Tabsprocenterne forudsætter altså spredning over hele Kameos portefølje.  

Forskellene i renteniveau mellem risikoklasserne er baseret på et statistisk, forventet tab beregnet for hele porteføljen. Det bygger bl.a. på data fra UC som viser den statistiske risiko for betalingsvanskeligheder og/eller konkurs knyttet til de forskellige risikoklasser, samt en forventning om at investorerne i gennemsnit, set over hele porteføljen, får 70 % af deres investering tilbage i de tilfælde hvor mislighold indebærer at vi må realisere sikkerhederne bag lånet.  

Sådan reducerer Kameo din risiko

Kameo har en række procedurer og krav som bidrager til at reducere din risiko som investor. 

Krav om pant eller kaution 

Vi kræver at der stilles pant og/eller kaution for alle lån på Kameos platform. Denne sikkerhedsstillelse øger chancen for at du som investor får hele eller dele af din investering tilbagebetalt i tilfælde af at et projekt får problemer eller et lån ikke betjenes som planlagt. Pant kan være i form af ejendomspant, virksomhedspant eller aktiepant, mens en kaution kan være enten personlig kaution eller virksomhedsgaranti.  

Kameo tilbyder ingen garanti for at sikkerhedspakken kan sikre tilbagebetalingen af det udestående lånebeløb hvis et tvangssalg bliver nødvendigt. Sikkerhedernes værdi kan påvirkes af markedsudviklingen og andre omstændigheder i og uden for projektet.  

Det vil altid fremgå af lånesiden og investeringsdokument præcis hvilken sikkerhedspakke der står bag et lån. Her finder du også mere information om hvilken risiko som er knyttet til det specifikke projekt. 

Screening af låntagere 

Kameo foretager en omfattende kontrol af alle låneansøgninger samt personerne bag. Vi kan ikke garantere at vi eller vores kunder ikke bliver bedraget, men vi har indført en række procedurer til at afdække eventuelle forsøg. Disse inkluderer bl.a. screeninger i bedrageriregistre og sanktionslister.  

Begrænset LTV 

Vi stiller krav til ejendomsprojekters belåningsgrad (LTV) for at sikre at projektet er i stand til at refinansiere eller indbringe de salgsbeløb som er nødvendig for at tilbagebetale lånet, og for at sikre at panteobjektet kan dække hel eller delvis tilbagebetaling ved evt. tvangsrealisation.

LTV er beregnet ud fra forventet værdi når projektet står færdigt. Det betyder at indtil projektet er færdigstillet, vil den faktiske værdi af ejendommen være lavere end den værdi som lægges til grund i LTV-beregningen. Både belåningsgrad og udregningen der ligger bag, vil fremgå af lånets projektside. 

Kreditkomité 

Kameo har en kreditkomite med erfaring inden for bl.a. byggeri, regnskab, problemengagementer og jura som skal godkende lån inden de lægges på platformen. Denne godkendelsesproces er med til at kvalitetssikre vores risikovurdering og tilstræbe en ensartet risikovurdering af alle låntagere og projekter. 

Kapitalkrav 

Kameo er underlagt krav om fri egenkapital og regelmæssig rapportering til tilsynsmyndighederne. Disse krav skal bl.a. være med til at sikre os mod konkurs samt vise vores kunder at vi har den nødvendige kapital til at kunne administrere lånene på platformen. 

Separat klientkonto 

Vi holder alle indbetalinger fra investorer samt rente- og tilbagebetalinger fra låntagere på en separat klientkonto i DNB. Dermed holdes dine penge adskilt fra Kameos egen forretning. Dine indestående påvirkes derfor ikke af en evt. konkurs i Kameo. 

Långiveragent 

Vi har sørget for at du ikke selv skal inddrive misligholdte lån hvis en eller flere låntagere skulle komme i betalingsvanskeligheder. Den opgave ligger i stedet hos långiveragenten der gør hvad der er muligt for at inddrive investorernes penge, bl.a. gennem en realisering af sikkerhederne. I Danmark og Sverige er Kameo selv långiveragent mens denne rolle i Norge ligger hos Intrum Capital. 

Sådan reducerer du selv din risiko

Hos Kameo gør vi hvad vi kan for at du er så velinformeret som muligt når du investerer i nye lån. I sidste ende er det dog altid op til dig selv at bedømme om risikoen ved et lån er acceptabel. Derfor bør du altid sætte dig ind i de projekter og virksomheder du låner penge ud til, og ikke mindst vurdere om du mener sikkerhedspakken bag lånet er stærk nok, inden du investerer. Selv sunde virksomheder kan komme i uforudsete problemer, og der er ingen garanti for at du vil få tilbagebetalt hele eller deler af din investering.

Du kan gøre dig selv mindre sårbar ved at sprede dine udlån over mange forskellige projekter og virksomheder. Jo flere projekter du låner dine penge ud til, jo mindre betyder det for dit samlede afkast hvis ét enkelt af dem giver et tab. 

Vær opmærksom på at investering i crowdfundede lån potentielt indebærer en høj risiko, og at du bør sørge for at have en samlet investeringsportefølje som også indeholder andre og mindre risikofyldte aktiver.

Hvad sker der hvis et lån misligholdes?

Når et lån misligholdes, har vi en række klare interne retningslinjer for hvordan vi håndterer sagen. Kernen i disse retningslinjer er at vi indgår i tæt dialog med låntager og vurderer den konkrete situation med øje for at finde den løsning som har de bedst mulige dækningsudsigter for investorerne.  

Som regel indebærer det at vi bruger de kommercielle og retlige muligheder vi har til at motivere låntager til at finde frivillige løsninger. Vores erfaring er nemlig at de frivillige løsninger er bedst for både låntager og långivere.

Er en frivillig løsning ikke mulige pga. manglende evne eller vilje hos låntager, forfølger vi investorernes krav gennem retlige tvangsprocesser i overensstemmelse med lokal lovgivning. Tvangsprocesser kan ofte tage meget lang tid; en konkurs kan fx forløbe over flere år, og et tvangssalg kan tage omkring et år at realisere fra begæringen om salg indsendes til myndighederne. 

I og med Intrum Capital AS fungerer som agent for långiverne i norske lån, står de for håndteringen af norske mislighold. Du kan læse mere om samarbejdet med Intrum her. Bemærk at dette samarbejde alene omfatter norske lån.