Tidigare låntagare söker finansiering till uppförande av hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	10 500 000
Trancher	1 (4)
Låntagare	Droskprojekt i Stockholm AB
Anledning till lån	Resande av 36 hyreslägenheter
Flexibel löptid mån	Min 1 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)**	59%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2023-11-28 – 2023-12-05
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 59%.

Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskprojekt I Stockholm AB, 559024-8737. Företaget önskar att låna totalt SEK 40 000 000 från Kameos långivare för etapp 1. Detta är den första av totalt fyra trancher.

För etapp 2 kommer ett nytt byggnadskreditiv att tas upp av Droskhästen Bygg AB genom Kameos långivare som säkerställs med samma säkerheter som detta lån. Läs mer under ”Säkerhetspaket”.

Återbetalning av lånet är planerad att ske via investeringsbidrag som är beviljat samt slutplacering från bank som är offererat. Återbetalning är planerad att ske när projektet är färdigställt och slutbesiktigat.

Låntagare	Droskprojekt i Stockholm AB
Organisationsnummer	559024-8737
Lånebelopp (SEK)	10 500 000
Tranche	1 (4)
Anledning till lån	Resande av 36 hyreslägenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Slutplacering bank samt statligt investeringsstöd
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 1 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 500 000	11 %	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
2	12 000 000	10 %	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
3	11 000 000	10 %	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
4	6 500 000	10 %	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
Totalt	40 000 000

*Vänligen observera att ovanstående är en indikativ trancheplan där belopp och årsränta för kommande trancher kan komma att ändras.

Säkerhetspaketet

Säkerhetspaketet i detta lån består av:

• Pant i fastigheten Timrå, Bergeforsen 1:173 om SEK 88 000 000 inom SEK 0 – 88 000 000.
• Bolagsborgen från Droskhästen Invest AB begränsat till SEK 25 000 000.

Ett systerbolag i koncernen, Droskhästen Bygg AB, 559224-4361, kommer uppta ett byggnadskreditiv för etapp 2 om SEK 48 000 000 som kommer säkerställas med samma säkerheter som detta lån (lika rätt). Detta innebär att total lånevolym för etapp 1 och 2 som säkerställs genom pant i fastigheten Timrå Bergeforsen 1:173 kommer uppgå till SEK 88 000 000.

Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa i Timrå AB, 559317-8949
Ombud*	Kameo Investment Platform
Säkerhetsobjekt i **	Timrå Bergeforsen 1:173
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – 88 000 000
Borgensåtagande	Begränsat om SEK 25 000 000 från Droskhästen Invest AB, 556936-2451

*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.

Företaget

Fastighetsägande bolag för detta projekt är Acasa i Timrå AB som ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo. Bolaget har även rest och färdigställt ett hyresbestånd i Gagnef och två hyresprojekt i Ronneby som bolaget äger som långsiktig investering (läs mer under Referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Så här säger bolaget själva om koncernens affärsidé och vision:

«Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Bolaget fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. Byggnationen sker i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen och deras ideologi här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2023 i Bergeforsen i Timrå med planen att resa ett hyresbestånd i två etapper. Nu har bolaget erhållit bygglov samt startbesked för båda etapperna som totalt avser 12 byggnader innehållandes 72 energisnåla hyreslägenheter. Total boarea för båda etapper uppgår till 4 551 kvm. Enheterna består av 24 st 4:or (ca 74 kvm/st), 32 st 3:or (ca 64 kvm/st), 8 st 2:or (ca 54 kvm/st) samt 8 st 1:or (ca 36 kvm/st). Byggnaderna byggs helt i trä.

Etapp 1:

Lägenheter	Storlek	Antal
4 RoK	74 kvm	12
3 RoK	64 kvm	16
2 RoK	54 kvm	4
1 RoK	36 kvm	4
Summa	2 276 kvm	36

Etapp 2:

Lägenheter	Storlek	Antal
4 RoK	74 kvm	12
3 RoK	64 kvm	16
2 RoK	54 kvm	4
1 RoK	36 kvm	4
Summa	2 275kvm	36

Bolaget använder sig av Häggmark & Söner AB i projektet ovan mark i enlighet med ABT 06. Häggmark & Söner AB är en totalentreprenör som har flertalet referensprojekt (läs mer om bolaget här).

Projektet är påbörjat där produktion av modulerna pågår och markarbetet är startat. De första modulerna är planerade att vara färdigproducerade under Q1 2024. Från och med Q2 2024 kommer montage och kompletteringsarbeten fortgå till dess att samtliga enheter är färdigställda. Samtliga enheter är planerade att vara uppförda och slutbesiktigade under Q1 2025. Projektet följer för närvarande tidplan.

Finansiering av projektet sker med eget kapital, detta byggnadskreditiv via Kameos investerare samt ett byggnadskreditiv upptaget av ett systerbolag inom koncernen via Kameos investerare. Totalt byggnadskreditiv för båda etapperna via Kameo uppgår till SEK 88 000 000, resterande finansiering sker med eget kapital.

Vid färdigställandet och mottagen slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla två investeringsbidrag om totalt SEK 28 871 000 (SEK 14 435 500 per etapp). Bolaget har erhållit en slutplaceringsoffert från bank om SEK 75 000 000. Utbetalning av investeringsbidragen och slutplaceringen från bank sker enligt tidplan under mars 2025, vilket även är återbetalningsplanen för lånet. Investeringsbidragen beviljades under december 2022.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 7 485 000 med ett driftnetto om cirka SEK 5 666 000. Enligt utförd värdering av Newsec, november 2023, värderas fastigheten till SEK 120 000 000, baserat på ett direktavkastningskrav om 4,40%. Se värdering för mer info.

Totala värdet för projektet, inklusive investeringsbidragen, uppskattas till SEK 148 871 000. Detta ger en uppskattad LTV om 59%. (Läs mer om ställda säkerheter under ”Säkerhetspaket”).

Bolaget har hittills mottagit flertalet intresseanmälningar för förstahandsuthyrning för lägenheterna och nya intressenter inkommer löpande.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Timrå, Bergeforsen 1:173
Adress	Kålrotsgatan, Timrå
BOA	4 551 kvm
Byggår	2023-2025
Antal hyresrätter som ska byggas	72 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad, ovan mark	Ja, Häggmark & Söner AB
Beräknad produktionstid	16 månader
Återstående produktionstid	15 månader

Området

Bergeforsen är en ort belägen i Timrå med ett avstånd om ca 2 mil norr om Sundsvall och 5 km väst om Sundsvalls flygplats. I närheten finns skolor, barnomsorg, postservice, dagligvaruhandel samt vård.

Referensprojekt

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Ronneby Kilen

Projektet omfattar resandet av 58 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Tidigare lån via Kameo som var med och delfinansierade projektet planeras att återbetalas i samband med att investeringsstödet betalas ut, vilket uppskattas ske under december 2023 / januari 2024.

Lån 4238 & 4044.

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Ronneby Björnen

Projektet omfattade resandet av 60 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Tidigare lån via Kameo som var med och delfinansierade projektet är återbetalda.

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Gagnef

Projektet omfattade resandet av 48 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Tidigare lån 3553 kommer att återbetalas med investeringsbidrag från projektet på fastigheten Ronneby, Kilen 5 under december 2023 / januari 2024.

Lån 3553

Senaste projektfilmen ser ni här.

Droskhästen Bygg AB – Hyresbestånd i Bredsand, Enköping

Bolaget uppförde ett hyresbestånd om 34 lägenheter som finansierades med hjälp av ett botten- och ett topplån genom Kameos långivare. Hyresbeståndet såldes till en annan aktör. Dessa lån är fullt återbetalda.

Bottenlån:

Lån 3088

Topplån:

Lån 3294

Potentiella risker med projektet

Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Trots noggranna kontroller för att bekräfta fastighetens värde, kan det finnas okända förhållanden som hindrar fastigheten att användas för kommersiella ändamål, vilket minskar dess värde avsevärt. Till exempel kan fastigheten ha problem med markföroreningar, historiska eller arkeologiska värden, komplicerade markförhållanden och kan även påverkas av politiska beslut. Dessa faktorer kan möjligen leda till förseningar, begränsningar i utvecklingen och/eller extra kostnader. Naturkatastrofer som jordskred, översvämningar eller dylikt kan också påverka fastighetens möjlighet till användning och utveckling.

Bilagor