12 % rente | Risikoklasse C | Utvikling av tomannsbolig i Ålesund
Statusuppdatering 2019-07-09
Vi fakturerade låntagaren för en månadsränta, och dröjsmålsränta på 14% har löpt sedan tillbakabetalningen av lånet. Hjellhaugen Eiendom AS har nu betalat in pengarna till Kameo. Månadsränta + dröjsmålsränta för perioden är utbetald till alla investerares Kameo-konton.
Statusuppdatering 2018-05-04
Efter en period av utredning gällande återbetalning av ränta och dröjsmålsränta gällande lån 2155 kan vi nu som utlovat komma med en uppdatering.
Förklaring till låntagarens ränteskuld
- Kameo beslutade om förtida återbetalning av lån 2156. Låntagaren klarade inte av att fullgöra sina förpliktelser enligt låneavtalet. Kameo erhöll inte 1: a prioritets pant i fastigheten som avtalat.
- Kameo återbetalade lånet till Kameos investerare den 6 april 2018.
- Inga lån betalas ut till låntagare förrän Kameo erhållit avtalad säkerhet. Eftersom Kameo inte fick 1: a prioritets pant i fastighet som utlovat behölls lånet kvar på Kameos klientmedelskonto i väntan på att låntagaren skulle lösa sin pantsituation.
Status
Låntagaren motsätter sig att betala någon ränteskuld och låneavgift trots förpliktelser enligt Kameos Låneavtal samt generella villkor för låntagare.
Kameo har i egenskap som Låneombud rådgjort med Kameos advokater och kommit fram till följande:
Driva en stämning är kostsam och ska ställas mot det totala skuldbeloppet samt sannolikheten att få betalt efter en vunnen tvist. Det finns två panthavare före Kameo en bank och en kommun och dessa kommer att få betalt först. Det är osäkert om en tvångsförsäljning kommer att täcka kraven fullt och Kameo riskerar att dra på sig stora kostnader som inte täcks upp – vare sig fordran eller kostnader.
Om Kameo inte försöker inte att återkräva fordran, sker ingen återbetalning. Om ovanstående förmånstagare (prioriterad före Kameo) kräver tvångsförsäljning av hypotekslån eller om gäldenären går i konkurs, kan Kameo helt eller delvis omfattas. Vi tror inte att det är sannolikt att kravet kommer att lösas. Detta blir därför en kreditförslust.
Hur förbygger vi?
Att låna ut innebär alltid en risk. På Kameo förebygger vi risker genom att noggrant genomföra kreditanalys och ta in säkerheter innan lån utbetalas. På grund av dessa rutiner kunde vi betala tillbaka hela lånet till Kameos investerare. När en låntagare inte kan av olika anledningar fullfölja låneavtalet begär vi lån förtida återbetalt.
Loan information
12 % rente | Risikoklasse C
Hjellhaugen Eiendomsutvikling AS ønsker å låne NOK 2 750 000 fra Kameos långivere i forbindelse med andre byggetrinn av et boligprosjekt i Ålesund. Lånet, som er den første av tre transjer på til sammen NOK 6 000 000, skal gå til oppføring av en tomannsbolig.
Kameo vil samtidig publisere et lån med lik struktur på den svenske plattformen hvor også svenske investorer kan være med på å finansiere dette prosjektet. Det lånet skal finansiere utviklingen av en annen tomannsbolig.
For byggetrinn én har selskapet allerede solgt 20 av 38 enheter bestående av tomanns- og firemannsboliger, mens tomannsboligene som nå skal oppføres er en del av byggetrinn to.
Prosjektets styrker
- 12 % årlig rente
- Pant i eiendommen (1. prioritet)
- Garanterte månedlige rentebetalinger
Låneinformasjon
| Lånebeløp (NOK) | 2.750.000 |
|---|---|
| Anledning til lån | Utvikling av en tomannsbolig |
| Løpetid | 12 -14 måneder (minimum 12 måneder) |
| Risikoklasse | C |
| Sikkerhet | Pant i eiendommen (1. prioritet) + personlig kausjon fra aksjonær begrenset til 1 million kroner |
| Totale lån i forhold til salgspris (LTV) | Ca. 33 % (ca. 71 % når alle tre lån er utbetalt)* |
| Årsrente | 12 % |
| Tegningsperiode | 16.2.2018 – 2.3.2018 |
| Type lån/ amortisering | Full tilbakebetaling etter endt løpetid |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedsvis |
*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris, er ca. 33 % for dette lånet, og ca. 71 % når alle tre lån er utbetalt i forhold til estimert markedspris for ferdigstilt tomannsbolig.
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom ett lån til Hjellhaugen Eiendom AS og har følgende vilkår:
- Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
- Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
- Den årlige renten er 12 %, tilsvarende 1,00 % per måned.
- Låntageren kan ha rett til å betale tilbake hele lånet etter 12 måneder.
- Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter 12 måneder).
- Låntager planlegger å selge tomannsboligene når de er ferdigstilt etter avhendingsloven.
- Eiendommen vil ikke ha øvrig gjeld enn lånet som er formidlet via Kameo.
- Estimert belåningsgrad er ca. 71 % LTV, basert på alle tre lån via Kameo, i forhold til forventet salgspris av ferdigstilt tomannsbolig.
Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.
Dette lånet er det første av tre transjer, hvor det totale lånet er NOK 6.000.000, inkludert forskuddsbetalte renter (som holdes igjen på klientkonto). Lånet er delt opp i tre transjer for å følge fremdriften, utbyggingen og verdiskapningen i prosjektet. For å få ønsket fremgang vil Kameos långivere fra både Sverige og Norge være med på å finansiere to separate tomannsboliger. Nedenfor presenteres transjene for lånene.
| Transjer | Lånebeløp | Lånebeløp | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | NOK 2 750 000 | SEK 2 750 000 | Auksjon pågår |
| 2 | NOK 1 750 000 | SEK 1 750 000 | Publiseres april |
| 3 | NOK 1 500 000 | SEK 1 500 000 | Publiseres juni |
| Totalt | NOK 6 000 000 | SEK 6 000 000 |
Sikkerhetspakke
Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i eiendommene 5/293 med bolignummer 17 og 5/294 med bolignummer 18 i Ålesund kommune. Tomten er seksjonert ut i to deler, hvor hver del er på henholdsvis 228,9 og 235,9 kvm. Det vil bli oppført en tomannsbolig på ca. 320 kvm BRA (160kvm per enhet).
I tillegg til første prioritet sikkerhet i tomten, stiller også selskapets aksjonær personlig kausjon på NOK 1 000 000 (gjelder for alle tre transjer).
Hjellhaugen Eiendom AS vil ikke betale utbytte før lånene via Kameo er tilbakebetalt.
Prosjektet
Prosjektet hatt en positiv utvikling siden byggestart i mai 2017. Hele 20 av 38 enheter er solgt på forhånd og de forhåndsolgte boligene ferdigstilles ila. første og andre kvartal i 2018. Nå gjenstår de resterende 18 enhetene, fordelt på tre tomannsboliger og tre firemannsboliger. I første omgang ønsker selskapet å finansiere to tomannsboliger gjennom Kameo som skal selges etter ferdigstillelse (avhendingsloven). Dersom prosjektet følger ønsket utvikling, vil også den tredje tomannsbolig bli finansiert av Kameos långivere på et senere tidspunkt.
*Bildet viser en oversikt over feltet, og status ang. fremgang for hver tomt. Alle boliger med rød skrift er solgte (byggetrinn 1), mens de med blå skrift er ikke solgt, og planlegges å finansieres gjennom Kameo (byggetrinn 2). Videre ser vi at tomt med blå ring rundt seg gjelder dette lånet. Denne oversikten finner du også i vedlegg.
Rammetillatelse er på plass for hele feltet, planering og klargjøring for grunnarbeid er gjennomført for tomten det gjelder. Resterende arbeid består av prosjektering, grunn- og betongarbeid, opprettelse av boligen, i tillegg til innvendig arbeid. Grunnarbeid leveres av Søvik og Skråvik AS, Martin Uggedal AS står for alt av flislegging på alle bad, selve boligen leveres av Maxbo Proff Ålesund AS og alt av kontrakter ang. elektro og rørlegging avtales i forkant av oppstart på hvert bygg. Byggeprosessen styres av Byggledelse Norge AS som fungerer som byggeherre og kontrollerer alle underleverandører. Tomannsboligen vil bestå av to enheter som vil være i størrelsesorden 160 kvm fordelt på to etasjer med tre soverom, to bad og stue. Det foreligger fastprisavtaler med samtlige leverandører og det estimeres en byggekostnad på ca. NOK 4 790 000. Megler estimerer en salgspris på NOK 4 300 000 per enhet (totalt NOK 8 600 000 for de to enhetene som inngår i tomannsboligen). Estimert byggetid er åtte måneder, hvorav resterende løpetid på lånet vil bli brukt til salg av enhetene.
En bank har per i dag lån i tomten det gjelder og Kameos långivere må refinansiere NOK 1 100 000 per tomannsboligen for å få første prioritets pant i tomten.
| Per tomannsbolig | |
|---|---|
| Byggekostnad | NOK 4 790 000 |
| Refinansiering av lån fra bank | NOK 1 100 000 |
| Kameo Lån | NOK 5 300 000 |
| Egenkapital | NOK 600 000 |
| Eiendomsinformasjon | |
|---|---|
| Adresse | Postadresse: Hjellhaugvegen , 3580 Geilo |
| Gårds- og bruksnummer | 5/293 og 5/294, Ålesund kommune |
| Størrelse | Ca. 230 og 236 kvadratmeter |
Området
Her presenteres bilder av prosjektet i Hjellhaugvegen. Det er kontinuerlig produksjon på feltet, hvor enkelte boliger er innflytningsklare og andre er på god vei mot ferdigstillelse. Andre etappe av feltet fremkommer av de to nederste bildene, hvor gravmaskiner er i gang for å klargjøre tomter forgrunnarbeid.
Ålesund er en kommune i Møre og Romsdal fylke som har en befolkning på om lag 47 000 innbyggere. Næringslivet er svært eksportrettet hvor fiske- og oppdrettsindustrien har en sentral rolle. Ålesund har Norges største fiskerihavn, Norges tredje største containerhavn og Norges fjerde største eksporthavn. Kommunen er det største handelssentrum mellom Bergen og Trondheim som trekker folk fra hele Nord-Vestlandet. Typisk setter handlende snuten mot sentrum eller kjøpesenteret Amfi Moa, som er blant landets største kjøpesentre. Ålesund har en idyllisk beliggenhet langs kysten og byen er spesielt kjent for sin særpregene arkitektur med tårn, spir og fantasifulle ornamenter på husfasadene, noe som gjør at byen har en spesiell plass i norsk arkitekturhistorie. Ålesund er også hjem til Ålesund fotballklubb, Color Line Stadion og kjente fotballfjes som Kjetil Rekdal og John Arne Riise.
Hjellhaugvegen ligger i delområdet Emblem som har om lag 1 500 innbyggere, og er en 20 minutters kjøretur fra Ålesund sentrum og 11 minutter unna det populære kjøpesenteret Amfi Moa. Området har flotte turmuligheter i nærområdet og strand like ved. Det er nydelig turterreng innen gangavstand til bla. Emblemssanden, som er et av Ålesunds fineste friluftsområde med sandstrand, beachvolleybaner og store grøntareal. På Emblemsfjellet er det også flotte turmuligheter sommer som vinter. Det er et barnevennlig område, med trygge omgivelser og med mange barnefamilier i nærmiljøet. Hjellhaugvegen har kort avstand til Emblem barneskole, Ebbegarden barnehage og Emblem idrettsanlegg.
Selskapet
Hjellhaugen Eiendom AS er et eget prosjektselskap («SPV»), som ble etablert i 2012 for å utvikle et boligfelt i Hjellhaugvegen i Ålesund. Eieren av selskapet kjøpte feltet for syv år siden, og har siden den gang jobbet med rammetillatelse og utvikling av feltet. Tomten som ble kjøpt i 2010 var på totalt 3 500kvm, men selskapet har solgt deler av feltet for totalt 16 millioner, derav økning i salgsinntekter i perioden 2012 - 2015.
Selskapet startet byggingen i mai 2017 og har i dag utviklet og solgt 20 av totalt 38 enheter fordelt på tomanns- og firemannsboliger. Overtagelser av boligene har allerede startet. Andre del av feltet (byggetrinn 2), ønsker Hjellhaugen Eiendom AS å finansiere gjennom Kameo, som da blir 3 tomannsboliger og 3 firemannsboliger. Det er også planlagt enda et byggetrinn (byggetrinn 3), som vil bestå av 21 blokkleiligheter. Dette byggetrinnet har planlagt igangsettelse høst / vinter 2019 dersom kravet om forhåndssalg fra banken opprettholdes.
Hjellhaugen Eiendom AS er et datterselskap av holdingselskapet North Property AS, som eies 100% av Leif Martin Klakken, som også er daglig leder. Leif Martin har studert økonomi ved Handelshøyskolen BI og har bakgrunn fra Sparebank 1 SMN som bedriftsrådgiver for eiendomsselskaper
Finansiell informasjon
Selskapet har hatt positiv utvikling de siste årene som følger av byggestarten i mai 2017 og forhåndssalg av flere enheter. 2017 gir et resultat før skatt på ca. 4,2 millioner kroner. Endringen i kortsiktig gjeld og omløpsmidler kommer i all hovedsak av en betydelig økning i leverandørgjeld og kundefordringer som kan forklares av økningen i produksjonen av boliger på feltet.
| 2016 | 2017 (ikke revidert)** | |
|---|---|---|
| (Alle tall i NOK 1000) | ||
| Resultat | ||
| Salgsinntekter | 4.416 | 28.364 |
| Driftskostnader | -1.692 | -23.736 |
| Driftsresultat | 2.724 | 4.628 |
| Finansinntekter | 0 | -50 |
| Finanskostnader | -620 | -451 |
| Resultat før skatt | 2.104 | 4.177 |
| Balanse | ||
| Anleggsmidler | 4.833 | 5.334 |
| Omløpsmidler | 6.450 | 21.528 |
| Sum Eiendeler | 11.283 | 26.863 |
| Langsiktig gjeld | 1.638 | 5.872 |
| Kortsiktig gjeld | 8.321 | 15.490 |
| Sum Gjeld | 9.959 | 21.361 |
| Egenkapital | 1.324 | 5.872 |
| Sum egenkapital og gjeld | 11.283 | 26.863 |
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.
Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har lang erfaring, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og eventuelle underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.
Boligene selges ikke på forhånd, og eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter tomannsboliger kan også falle.
Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligene på ønskede nivåer, kan de dekke lånekostnadene ved salg av andre boliger eller tomter i feltet. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.
Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da eventuelt gjøres i via aktuell namsmann.
Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapene og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.
Bilagor:
Denne side er blevet opdateret med en ny struktur. Klik på knappen for at se indholdet i det forrige format.