Fastighetsutvecklare söker finansiering för uppförande av villa

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	1.000.000
Låntager	Kiss Real Estate ApS
Anledning til lånet	Opførsel af bolig
Løbetid*	3-24 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom (2. prioritet) + moderselskabsgaranti
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	72%
Årsrente	9%
Tegningsperiode***	2019-10-30 – 2019-11-20
Låntype/amortisering	Tilbagebetaling af hele lånebeløbet på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til værdi på eksisterende ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 72%.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Kiss Real Estate ApS (CVR-nr. 32569285) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 9%, svarende til 0,75% per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Forudbetalte renter på Kameos klientkonto (12 måneder)

Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 72%. Beregningen af LTV bygger på summen af et sælgerpantebrev på DKK 1.498.740 og det samlede lån gennem Kameo på DKK 4.000.000 set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen, fratrukket salgsmoms.

Denne tranche er den første af fire i et samlet lån på DKK 4.000.000 via Kameos platform. Trancerne følger værdiskabelsen i projektet.

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1	1.000.000	Tegningsperiode pågår	Pant i ejendom + virksomhedsgaranti
2	1.000.000	Kommende	Pant i ejendom + virksomhedsgaranti
3	1.000.000	Kommende	Pant i ejendom + virksomhedsgaranti
4	1.000.000	Kommende	Pant i ejendom + virksomhedsgaranti
Totalt	4.000.000

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet DKK 4.000.000 vil Kameos långivere have 2. prioritetspant i ejendommen, bag et sælgerpantebrev på DKK 1.498.740.

Udover pant i ejendommen, vil moderselskabet GM Ejendomme ApS stille garanti for hele lånebeløbet på totalt DKK 4.000.000.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	Kiss Real Estate ApS
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Drejerskovvej 27
Prioritet	2. prioritet (DKK 1.498.740 – DKK 5.498.740)
Virksomhedsgaranti	GM Ejendomme ApS (hele lånebeløbet)
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Virksomheden er i gang med opførslen af en toplansvilla på 600 m2. Dansk Byggeentreprise- & rådgivning ApS – der indgår i samme koncern som låntager – står for byggeriet.

Grunden ved Nyråd, lige uden for Vordingborg, blev købt for DKK 2.500.000 i 2014. Dette køb blev finansieret med egenkapital samt et sælgerpantebrev på ca. DKK 1.500.000.

Siden overtagelsen har virksomheden lagt yderligere ca. DKK 2.500.000 i projektet i form af egenkapital. Jord- og grundarbejdet er afsluttet, og det samme gælder tilslutning af vand og el. Ydermurene er rejst, og virksomheden arbejder netop nu på at lægge tag på byggeriet.

Grunden som boligen opføres på, ligger helt ud til vandkanten med udsigt over Storstrømmen. Når boligen står færdig, vil der være tale om en eksklusiv villa der helt usædvanlig for området. En mæglervurdering for den færdige bolig lyder på DKK 9.500.000.

Virksomheden forventer at boligen står færdig inden for 12-14 måneder, og virksomhedens ejer, Michael Eskildsen, har underskrevet en bindende aftale om køb af boligen efter byggeriets afslutning.

Kameo besøgte projektet i august 2019.

Området

Boligen er beliggende 4 km fra centrum af Vordingborg, midt i det naturskønne område ved Vintersbølle Strand og med udsigt til Storstrømmen. Der er ca. 1 km ind til Nyråd, et populært byområde med 2.500 indbyggere, store villakvarterer, indkøbsmuligheder, skole og socialt liv.

Vordingborg er med sine 12.000 indbyggere og flere boligområder uden for bygrænsen en af de større byer på Sydsjælland. Byen er en tidligere konge by med flere historiske bygninger, to lystbådehavne, et aktivt handelsliv og mange kulturelle tilbud.

Via den nærliggende motorvej kan man desuden nå København på ca. 1 time og 15 min – eller Rødbyhavn med færgeforbindelse til Tyskland på ca. 45 min.

Virksomheden

Kiss Real Estate ApS (låntagende virksomhed) blev etableret i 2009 og ejes 100% af Kiss Real Estate Holding ApS. Virksomheden beskæftiger sig med at drive udlejningsejendomme, og gennemføre byggerier til drift i deres portefølje. Virksomheden har haft succes med denne forretningsmodel siden etableringen og har haft gode overskud alle år siden etableringen i 2009.

Kiss-virksomhederne

Kiss-virksomhederne består hovedsagelig af to grene indenfor ejendomsinvesteringer. Den ene gren (Kiss Real Estate) består af virksomheder som beskæftiger sig med køb, udvikling og forvaltning af udlejningsejendomme, mens den anden gren (Kiss Development) består af virksomheder som har til formål at udvikle og sælge ejendomme til privatpersoner samt industrielle og private investorer.

Kiss Real Estate blev etableret under finanskrisen i 2008/2009 af Michael Eskildsen. Virksomhedens hovedstrategi er at opkøbe billige ejendomme med udviklingspotentiale. Frem til nu har Kiss Real Estate opbygget en portefølje af ejendomme som værdiansættes til over 100 millioner. Ejeren, Michael Eskildsen, har meget stor erfaring indenfor byggeri og udvikling af ejendomme. Han har bygget/udviklet mere end 700 boliger og et stort antal kvm med erhvervsejendomme. Udover hans mere end 20 år i den danske byggebranche, har Michael også gennemført store projekter i Tyskland.

Se hjemmesiden for kun information: http://kissrealestate.dk/

Finansiel information

Herunder findes et forenklet regnskab for Låntagers selskab, Kiss Real Estate ApS. Reviderede regnskaber for Låntagers selskab og virksomheden der stiller garanti for lånebeløbet, GM Ejendomme ApS, er også vedlagt.

NB! Alle tal i tabellen under er i tusind kroner.

Kiss Real Estate ApS	01/01/18 - 31/12/18
Bruttofortjeneste	1.325
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme	1.575
Personaleomkostninger	-0.244
Driftsresultat	2.656
Andre finansielle indtægter	0.238
Andre finansielle omkostninger	-0.330
Resultat før skat	2.564
Skat af årets resultat	-0.564
Årets resultat	2.000
Anlægsaktiver	43.233
Omsætningsaktiver	9.605
Sum aktiver	52.838
Egenkapital	18.165
Hensatte forpligtelser	2.662
Kortfristet gæld	2.763
Langfristet gæld	29.248
Sum passiver	52.838

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag