Fastighetsutvecklare söker lån för ombyggnation i samband med bostadsprojekt i Nordsjälland
7% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna DKK 2 500 000 av Kameos långivare för att renovera och genomföra en ombyggnation av existerande fastigheter till att bli sju stycken lägenheter i Græsted, Danmark. En del av den första tranchen användes även till att återbetala ett mindre lån på fastigheten.
Ombyggnationsprojektet är den första av två etapper i ett bostadsprojekt som, utöver dessa sju lägenheter, även kommer att bestå av åtta stycken radhus delvis placerade på marken som tillhör de existerande fastigheterna samt på en tillhörande tomt som det i dagsläget inte står några fastigheter på. Finansieringen av etapp två kommer att genomföras via ett ytterligare lån genom Kameo som kommer att vara efterställt detta lån.
I dagsläget är arbetet igång med att invändigt renovera den stora fastigheten som kommer att rymma fem av sju lägenheter i denna etapp. Detta är den andra av tre stycken trancher om totalt DKK 7 000 000.
Lånet säkerställs med pant i fastigheten som skall byggas om, moderbolagsborgen samt begränsad personlig borgen.
Länk till den tidigare tranchen:
Projektets styrkor
- Pant i fastighet (1:a prioritet)
- Moderbolagsborgen samt personlig borgen
- Utvecklare med lång erfarenhet i lokalområdet
Loan information
Låneinformation
| Lånebeløb (DKK) | 2.500.000 |
|---|---|
| Låntager | Græsted Stationsvej 11 ApS |
| Anledning til lånet | Renovering/byggeri |
| Løbetid* | 3-21 mdr. |
| Risikoklasse | B |
| Sikkerhed | Pant i ejendom (1. prioritet) + kaution |
| Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)** | 60 % |
| Årsrente | 7 % |
| Tegningsperiode*** | 19-03-2021 – 30-03-2021 |
| Låntype/amortisering | Fuld tilbagebetaling på slutdatoen |
| Rentebetaling | Månedsvis |
*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lånetrancher er udbetalt, er ca. 60 %.
*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.
Investeringsvilkår
Investeringen foregår gennem et lån til Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) og har følgende vilkår:
- Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
- Årsrenten er 7 %, svarende til 0,58 % per måned.
- Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 60 %. Beregningen af LTV bygger på det samlede Kameo-lån på 7.000.000 DKK set i forhold til den forventede salgsværdi af de syv boliger der udgør denne etape af boligprojektet. Udregnes LTV på baggrund af begge planlagte Kameo-lån set i forhold til den forventede salgsværdi for hele projektet (ombyggede boliger + nybyggede rækkehuse), bliver tallet ca. 58 %.
Denne tranche er den anden af tre i et samlet lån på 7.000.000 DKK.
Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.
Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.
| Tranche | Lånebeløb (DKK) | Status | Sikkerhed |
|---|---|---|---|
| 1 | 2.500.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 2 | 2.500.000 | Pågår | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 3 | 2.000.000 | Kommende | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| Totalt | 7.000.000 |
Sikkerhedsstillelse
Som sikkerhed for lånet på samlet 7.000.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektets tre matrikler.
I tillæg til ejendomspantet stiller begge moderselskaber og to af ejerne bag kaution for lånet.
Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.
| Pantsætter | Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) |
|---|---|
| Långiveragent* | Kameo ApS |
| Sikkerhedsobjekt ** | Pant i ejendom: Græsted Stationsvej 11, mat.nr. 5ac, 5ah og 5bf |
| Prioritet | 1. prioritet (0-7.000.000 DKK) |
| Selvskyldnerkaution | Gribskov Huse ApS (ubegrænset) Murermester Erling Jensen. Græsted ApS (ubegrænset) Henrik Legaard Jensen (1.000.000 DKK) Erling Jensen (1.000.000 DKK) |
| Sikkerheden i trancherne | Alle långivere har samme sikkerhed |
*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.
**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.
Projektet
Låntagers moderselskab købte i 2019 tre sammenhængende ejendomme/matrikler på Græsted Stationsvej i form af en villa fra 1906, et baghus og en ubebygget grund. De planlægger nu at omdanne de eksisterende bygninger til syv boliger à 67-113 kvm, i alt 648 kvm, og efterfølgende opføre otte rækkehuse på i alt 720 kvm på den tilstødende grund.
Dette lån skal finansiere første etape i form af ombygningen af de eksisterende bygninger. Villaen/hovedhuset omdannes til 5 nye lejligheder, mens baghuset omdannes til to nye lejligheder. Renoveringsarbejdet er påbegyndt i 2020, og virksomheden er lige nu i gang med det indvendige arbejde i villaen. De syv boliger i denne etape forventes at stå færdige i efteråret 2021.
Rækkehusbyggeriet i etape to af projektet vil blive påbegyndt når byggetilladelsen er på plads senere på året og finansieres gennem et efterstillet lån via Kameo.
Området
Projektet er beliggende midt i Græsted, tæt på hverdagsfaciliteter som skoler/institutioner og indkøbsmuligheder. Græsted er en stationsby med ca. 3700 indbyggere i Gribskov kommune i Nordsjælland. Byen kan tilbyde butiks- og foreningsliv samtidig med at der kun er 10 km til kyst og strand.
Der er ca. 25 min i bil til Helsingør og ca. 45 min i bil til København. Gribskovbanen betyder desuden at der er togforbindelse til bl.a. Hillerød hvorfra der går S-tog til København.
Virksomheden
Låntager er et SPV der er oprettet med henblik på at eje og gennemføre projektet. Virksomheden er stiftet af to moderselskaber der ejes af samme familie. Gribskov Huse ApS, stiftet i 2008, ejes af Henrik Leegard Jensen, og Murermester Erling Jensen. Græsted ApS, stiftet i 1986, ejes af Henriks forældre, Erling og Kirsten Jensen.
Det er Henrik og Erling der står i spidsen for låntagers virksomhed og det pågående projekt. De har begge erfaring med ejendomme og ejendomsudvikling i lokalområdet i form af både nybyggeri og renovering af eksisterende ejendomme på egne eller eksterne kunders vegne.
Begge moderselskaber stiller kaution for lånet.
Finansiel information
Da låntager er en nyoprettet virksomhed, har de endnu ikke aflagt regnskab. Her findes i stedet forenklede for de to moderselskaber. Bemærk at der er tale om foreløbige tal da de endelige regnskaber for 2020 endnu ikke er klar. Seneste offentliggjorte regnskaber for begge moderselskaber er vedlagt som bilag.
| Gribskov Huse ApS Perioden 01.01.20 – 31.12.20 | |
|---|---|
| Bruttofortjeneste | 1.269.609 |
| Personaleomkostninger | -527.954 |
| Andre omkostninger | -2.382 |
| Renteudgifter | -72.600 |
| Årets Resultat | 666.673 |
| Grunde og bygninger | 6.444.514 |
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | 31.250 |
| Tilgodehavender | 1.811.436 |
| Likvide midler | 42.980 |
| Aktiver i alt | 8.330.180 |
| Egenkapital | 2.092.780 |
| Hensættelser | -319.856 |
| Langfristet gæld | 4.887.310 |
| Kortfristet gæld | 1.669.946 |
| Passiver i alt | 8.330.180 |
| Murermester Erling Jensen. Græsted ApS Perioden 01.01.20 – 31.12.20 | |
|---|---|
| Bruttofortjeneste | 1.253.840 |
| Personaleomkostninger | -90.506 |
| Andre omkostninger | -69.609 |
| Renteudgifter | -101.490 |
| Årets Resultat | 992.235 |
| Aktiver i alt | 5.869.909 |
| Egenkapital | 4.010.692 |
| Momsafregning | -235.416 |
| Kortfristet gæld | 2.094.634 |
| Passiver i alt | 5.869.909 |
Potentielle risici
At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.
Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.
Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.
Bilag
Denne side er blevet opdateret med en ny struktur. Klik på knappen for at se indholdet i det forrige format.