Etablerat fastighetsbolag söker lån till fortsatt förädling av fastigheter strax norr om Malmö
8% årsränta | Riskbetyg B
Etablerat fastighetsbolag önskar att låna SEK 15 100 000 av Kameos långivare till att refinansiera eget kapital samt lösa befintliga skulder i två tomtfastigheter i Burlöv kommun, ca 8 km utanför Malmö stad. Lånet kommer att gå till att stärka bolagets kassa, lösa befintliga skulder samt möjliggöra för framtida investeringar.
Fastigheterna har en total tomtareal om 325 663 kvm. Den ena fastigheten, om 3 067 kvm, omfattas av en antagen detaljplan, den andra fastigheten består dels av 55 000 kvm som omfattas av ett detaljplaneförslag som beräknas att antas under Q3 2022 samt 267 596 kvm icke detaljplanelagd mark. Den icke detaljplanelagda marken ingår i bolagets långsiktiga plan att förädla och detaljplanelägga.
Fastigheterna har värderats med vissa förutsättningar till ca SEK 590 000 000 (läs mer i bilaga Värdering samt under Projekt).
Detta är den tredje tranchen av tre om totalt SEK 50 000 000.
Bolaget planerar att återbetala denna tranche i samband med att den pågående detaljplanen vinner laga kraft, vilket beräknas ske Q3 2022.
Länk till tidigare trancher:
Projektets styrkor
- Uppskattad LTV under 20%
- Pant i fastighet (läs mer under Säkerhetspaket)
- Moderbolagsborgen
- Uppskattad återbetalning Q3 2022
Loan information
Låneinformation
Riskbetyg | B |
---|---|
Lånebelopp (SEK) | 15 100 000 |
Trancher | 3 (3) |
Låntagare | Kronetorp Park AB |
Anledning till lån | Refinansiering, Förädling |
Flexibel löptid mån | Min 3 mån | Max 17 mån |
Säkerhet | Pant i fastighet, moderbolagsborgen |
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | <20%* |
Årsränta | 8% |
Teckningsperiod | 2022-06-17 – 2022-07-08 |
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV <20%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Kronetorp Park AB, 556797-5528. Företaget önskar att låna totalt SEK 50 000 000 från Kameos långivare. Detta är den tredje tranchen och är om SEK 15 100 000.
Låntagare | Kronetorp Park AB |
---|---|
Organisationsnummer | 556797-5528 |
Lånebelopp (SEK) | 15 100 000 |
Tranche | 3 (3) |
Anledning till lån | Refinansiering, Förädling |
Återbetalningsplan, räntor och lån | Refinansiering |
Årsränta | 8% |
Månadsränta | 0,67% |
Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
Ränteutbetalningar | Månatliga |
Flexibel löptid | Min 3 mån | Max 17 mån |
Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet* | Status |
---|---|---|---|---|
1 | 19 900 000 | 8% | Pant i fastighet, moderbolagsborgen | Avslutad |
2 | 15 000 000 | 8% | Pant i fastighet, moderbolagsborgen | Avslutad |
3 | 15 100 000 | 8% | Pant i fastighet, moderbolagsborgen | Pågående |
Totalt | 50 000 000 |
*Pantbrev för säkerhetspaketet kommer att upptas i samband med varje lyft, läs mer under Säkerhetspaket.
Säkerhetspaketet
Lånet säkerställs med pant i fastighet samt moderbolagsborgen. Nedan följer en förklaring av Säkerhetspaketets struktur samt vilka säkerheter som upptas för respektive tranche.
Tranche 1 | |
---|---|
Pantsättare | Kronetorp Park AB, 556797-5528 |
Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
Säkerhetsobjekt i ** | Burlöv Kronetorp 1:1 |
Prioritet | 1:a prioritets pant om SEK 15 100 000 inom SEK 33 675 000 – SEK 48 775 000 2:a prioritets pant om SEK 15 000 000 inom SEK 0 - SEK 15 000 000 2:a prioritets pant om SEK 18 675 000 inom SEK 15 000 000 – SEK 33 675 000 |
Borgensåtagande | Obegränsad borgensåtagande för Kronetorp Park Holding AB, 556780-1419. |
Tranche 2 | |
---|---|
Pantsättare | Kronetorp Park AB, 556797-5528 |
Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
Säkerhetsobjekt i ** | Burlöv Kronetorp 1:1 |
Prioritet | 1:a prioritets pant om SEK 31 100 000 inom SEK 33 675 000 – SEK 64 775 000 2:a prioritets pant om SEK 15 000 000 inom SEK 0 - SEK 15 000 000 2:a prioritets pant om SEK 18 675 000 inom SEK 15 000 000 – SEK 33 675 000 |
Borgensåtagande | Obegränsad borgensåtagande för Kronetorp Park Holding AB, 556780-1419. |
Tranche 3 | |
---|---|
Pantsättare | Kronetorp Park AB, 556797-5528 |
Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
Säkerhetsobjekt i ** | Burlöv Kronetorp 1:1 |
Prioritet | 1:a prioritets pant om SEK 31 100 000 inom SEK 33 675 000 – SEK 64 775 000 2:a prioritets pant om SEK 15 000 000 inom SEK 0 - SEK 15 000 000 2:a prioritets pant om SEK 18 675 000 inom SEK 15 000 000 – SEK 33 675 000 |
Säkerhetsobjekt i ** | Burlöv Kronetorp 1:16 |
Prioritet | 1:a prioritets pant om SEK 65 800 000 inom SEK 0 – SEK 65 800 000 |
Borgensåtagande | Obegränsad borgensåtagande för Kronetorp Park Holding AB, 556780-1419. |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Företaget
Kronetorp Holding AB är moderbolag till låntagande bolag. Kronetorp grundades 2009 med visionen att utveckla och förädla fastigheter. I samband med att bolaget grundades förvärvades den första marken belägen 8 km utanför Malmö stad. På denna mark har bolaget förädlat, utvecklat och sålt 464 enheter om totalt 33 148 kvm BOA/LOA fördelat över 8 projekt.
Idag bedriver bolaget fortsatt utveckling samt förädling av den ännu ej utvecklade marken. Bolaget har ett pågående projekt på en fastighet som styckats av från den ursprungliga fastigheten, där 23 radhusenheter uppförs och förväntas att vara färdigbyggda under sommaren och fullt tillträdda under hösten 2022 (läs mer under Projekt).
Bolaget för även diskussion med en etablerad aktör för att bedriva skolverksamhet på en ännu ej uppförd byggnad på en del av den detaljplanelagda marken.
Ägarna, styrelsen samt ledande befattningshavare i företaget har lång erfarenhet inom bland annat juridik, entreprenörskap samt fastighetsbranschen.
Finansiell information
Se bilagor.
Projektet
Kronetorp Park AB förvärvade en markfastighet, belägen 8 km utanför Malmö stad, för ca SEK 47 000 000 under 2010 med visionen att förädla och utveckla marken till ett bostadsområde. Bostadsområdet går under namnet Kronetorpstaden och ingår i ett planprogram där visionen från kommunen är att området ska kunna husera 10 500 personer.
Sedan start har bolaget utvecklat och sålt 8 projekt fördelat på 464 enheter/33 148 kvm BOA/LOA från den ursprungliga marken.
Bild tagen 2010
Den icke förädlade marken, som Kameos investerare kommer att inneha pant i (läs mer under Säkerhetspaket), består av två markfastigheter om totalt 325 663 kvm tomtareal. Den ena fastigheten, om 3 067 kvm, omfattas av en antagen detaljplan, den andra fastigheten består dels av 55 000 kvm som omfattas av ett detaljplaneförslag som uppskattas antas under 2022 samt dels av 267 596 kvm icke detaljplanelagd mark. Den icke detaljplanelagda marken ingår i bolagets långsiktiga plan att detaljplanelägga och förädla.
Detaljplaneförslaget, som har varit uppe i samråd och förväntas att antas under året, innefattar bland annat: ca 750 bostäder/90 000 BTA i flerbostadshus, etableringsmöjligheter för näringslivsverksamheter, parkeringshus, nya lokal- och kvartersgator samt nytt naturområde. Läs mer om detaljplaneprocessen och förslaget under bilaga ”Planbeskrivning-antagande”.
Croisette värderade i september 2021 fyra av koncernens fastigheter till SEK 772 000 000, under förutsättning att rådande planförslag för den markdel som är under detaljplaneprocessen (”Etapp 2” benämnt i Värderingen) vunnit laga kraft samt att gatukostnader är erlagda (se samtliga förutsättningar i värdering).
Låntagande bolag har sålt fastigheterna Kronetorp 1:14 samt Kronetorp 1:13, nedan finns en sammanställning som illustrerar värden tagna från värderingen på de fastigheter som Kameos investerare får pant i (läs mer om förutsättningarna för värderingen i bilaga Värdering).
Total BTA | Tomtareal | Bedömt värde | Totalt värde | |||
---|---|---|---|---|---|---|
Ortsprismetoden | Exploateringskalkylen | Ortsprismetoden | Exploateringskalkylen | |||
(kvm) | (kvm) | (kr/kvm BTA) | (kr/kvm BTA) | (MSEK) | (MSEK) | |
Byggrätt i antagen detaljplan | ||||||
Kronetorp 1:16 | 4 125 | 3 067 | 3 500 – 4 000 | 4 000 | 14,4 – 16,5 | 16,5 |
Byggrätt i pågående detaljplan (bedöms antagen) | ||||||
Etapp 2, Kronetorp 1:1 | 88 151 | 55 000 | 3 500 – 4 000 | 4 000 | 308,5-352,5 | 352,6 |
Exploateringsmark i Skelettplan | ||||||
Kronetorp Park 1:1 resterande | 334 495 | 267 596 | 800 - 1250 | 1000 | 267,6 – 418,1 | 334,5 |
Totalt | 426 771 | 325 663 | 590,5 – 787,1 | 703,6 |
I tabellen ovan uppskattas värdet på de fastigheter Kameos investerare får pant i, givet bilagd värderings antaganden samt förutsättningar. Vilket resulterar i ett värde för fastigheterna mellan SEK 590 500 000 – 787 000 000, vilket ger ett uppskattat LTV-spann mellan 10–14 %.
Fastighetsinformation | |
---|---|
Fastighetsbeteckning | Burlöv Kronetorp 1:1 |
Område | Kronetorpsstaden, Burlöv |
Pågående detaljplan | Del av Kronetorp 1:1, Etapp 2 |
Tidplan (uppskattad) | - Samråd: 2019 - Granskning: 2021 - Antagande: 2022 |
Uppskattad byggrätt | 88 151 kvm BTA |
Lånet genom Kameos långivare kommer dels att användas till att refinansiera eget kapital för att stärka bolagets kassa, möjliggöra framtida investeringar samt att lösa befintliga skulder.
Lånets andra och tredje (denna) tranche är planerade att återbetalas i samband med att den pågående detaljplanen antas. När detaljplanen antas planerar bolaget att antingen refinansiera detta lån med eget kapital eller genom lån från annan kreditgivare. Detaljplanen beräknas att antas under Q3 2022.
Koncernen utvecklar även ett annat pågående projekt som omfattar 23 radhusenheter fördelat på sex husbyggnader med en total BOA om 2 774 kvm.
Försäljning pågår där 14 av 23 enheter är sålda/reserverade. Byggnationen är långt gången och fortlöper enligt plan där samtliga hus är planerade att vara färdiga för slutbesiktning under juni/juli 2022. Tillträden är tänkt att ske från och med september.
Projektet är fullt finansierat av en svensk storbank samt med eget kapital. Totala intäkter i projektet är beräknade till cirka SEK 129 000 000. I samband med att projektet är färdigställt och inflyttat räknar bolaget med att få in en likviditetsökning om cirka SEK 47 000 000 (nedlagt eget kapital plus projektvinst) som delvis ska användas till att återbetala tranche 1 i detta lån (lån 3988).
Försäljningsprocess – BRF Herrgårdshusen 1 | |
---|---|
Antal objekt | 23 stycken |
Storlek | 101 – 122 kvm |
Antal sålda / reserverade enheter | 14 stycken |
Anlitad mäklare | Fastighetsbyrån |
Planerat tillträde | Q3 2022 |
Läge* | A |
*Källa: Croisette
Området
Fastigheterna ligger belägna 8 km nordöst om Malmöstad i Burlöv kommun. Kronetorp Park ligger mellan Arlöv och Åkarp. Närområdet består i huvudsak av jordbruksmarks- och exploateringsmark, bostäder samt Burlövs Center. Service, såsom dagligvaruhandel, bank, postservice, skolor och vård finns i närområdet alternativt i centrala Arlöv.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Värdet på fastigheterna som utgör säkerheten för detta lån är av Croisette bedömt med förutsättningen att rådande planförslag godkänns, men i och med att planen ej är antagen finns en tillhörande risk att planen kan komma att ändras, försenas eller ej antas. Ett förändrat, försenat eller ej antagit planförslag kan påverka värdet på fastigheterna och säkerheten för detta lån.
Kameo som långivarombud har rätt för att långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Bilagor
Denne side er blevet opdateret med en ny struktur. Klik på knappen for at se indholdet i det forrige format.