Etablerat fastighetsbolag söker lån till fortsatt förädling av fastigheter strax norr om Malmö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	15 100 000
Trancher	3 (3)
Låntagare	Kronetorp Park AB
Anledning till lån	Refinansiering, Förädling
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 17 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	<20%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-06-17 – 2022-07-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV <20%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Kronetorp Park AB, 556797-5528. Företaget önskar att låna totalt SEK 50 000 000 från Kameos långivare. Detta är den tredje tranchen och är om SEK 15 100 000.

Låntagare	Kronetorp Park AB
Organisationsnummer	556797-5528
Lånebelopp (SEK)	15 100 000
Tranche	3 (3)
Anledning till lån	Refinansiering, Förädling
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 17 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet*	Status
1	19 900 000	8%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Avslutad
2	15 000 000	8%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Avslutad
3	15 100 000	8%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Pågående
Totalt	50 000 000

*Pantbrev för säkerhetspaketet kommer att upptas i samband med varje lyft, läs mer under Säkerhetspaket.

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastighet samt moderbolagsborgen. Nedan följer en förklaring av Säkerhetspaketets struktur samt vilka säkerheter som upptas för respektive tranche.

Tranche 1
Pantsättare	Kronetorp Park AB, 556797-5528
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Burlöv Kronetorp 1:1
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 15 100 000 inom SEK 33 675 000 – SEK 48 775 000 2:a prioritets pant om SEK 15 000 000 inom SEK 0 - SEK 15 000 000 2:a prioritets pant om SEK 18 675 000 inom SEK 15 000 000 – SEK 33 675 000
Borgensåtagande	Obegränsad borgensåtagande för Kronetorp Park Holding AB, 556780-1419.

Tranche 2
Pantsättare	Kronetorp Park AB, 556797-5528
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Burlöv Kronetorp 1:1
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 31 100 000 inom SEK 33 675 000 – SEK 64 775 000 2:a prioritets pant om SEK 15 000 000 inom SEK 0 - SEK 15 000 000 2:a prioritets pant om SEK 18 675 000 inom SEK 15 000 000 – SEK 33 675 000
Borgensåtagande	Obegränsad borgensåtagande för Kronetorp Park Holding AB, 556780-1419.

Tranche 3
Pantsättare	Kronetorp Park AB, 556797-5528
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Burlöv Kronetorp 1:1
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 31 100 000 inom SEK 33 675 000 – SEK 64 775 000 2:a prioritets pant om SEK 15 000 000 inom SEK 0 - SEK 15 000 000 2:a prioritets pant om SEK 18 675 000 inom SEK 15 000 000 – SEK 33 675 000
Säkerhetsobjekt i **	Burlöv Kronetorp 1:16
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 65 800 000 inom SEK 0 – SEK 65 800 000
Borgensåtagande	Obegränsad borgensåtagande för Kronetorp Park Holding AB, 556780-1419.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Kronetorp Holding AB är moderbolag till låntagande bolag. Kronetorp grundades 2009 med visionen att utveckla och förädla fastigheter. I samband med att bolaget grundades förvärvades den första marken belägen 8 km utanför Malmö stad. På denna mark har bolaget förädlat, utvecklat och sålt 464 enheter om totalt 33 148 kvm BOA/LOA fördelat över 8 projekt.

Idag bedriver bolaget fortsatt utveckling samt förädling av den ännu ej utvecklade marken. Bolaget har ett pågående projekt på en fastighet som styckats av från den ursprungliga fastigheten, där 23 radhusenheter uppförs och förväntas att vara färdigbyggda under sommaren och fullt tillträdda under hösten 2022 (läs mer under Projekt).

Bolaget för även diskussion med en etablerad aktör för att bedriva skolverksamhet på en ännu ej uppförd byggnad på en del av den detaljplanelagda marken.

Ägarna, styrelsen samt ledande befattningshavare i företaget har lång erfarenhet inom bland annat juridik, entreprenörskap samt fastighetsbranschen.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Kronetorp Park AB förvärvade en markfastighet, belägen 8 km utanför Malmö stad, för ca SEK 47 000 000 under 2010 med visionen att förädla och utveckla marken till ett bostadsområde. Bostadsområdet går under namnet Kronetorpstaden och ingår i ett planprogram där visionen från kommunen är att området ska kunna husera 10 500 personer.

Sedan start har bolaget utvecklat och sålt 8 projekt fördelat på 464 enheter/33 148 kvm BOA/LOA från den ursprungliga marken.

Bild tagen 2010

Den icke förädlade marken, som Kameos investerare kommer att inneha pant i (läs mer under Säkerhetspaket), består av två markfastigheter om totalt 325 663 kvm tomtareal. Den ena fastigheten, om 3 067 kvm, omfattas av en antagen detaljplan, den andra fastigheten består dels av 55 000 kvm som omfattas av ett detaljplaneförslag som uppskattas antas under 2022 samt dels av 267 596 kvm icke detaljplanelagd mark. Den icke detaljplanelagda marken ingår i bolagets långsiktiga plan att detaljplanelägga och förädla.

Detaljplaneförslaget, som har varit uppe i samråd och förväntas att antas under året, innefattar bland annat: ca 750 bostäder/90 000 BTA i flerbostadshus, etableringsmöjligheter för näringslivsverksamheter, parkeringshus, nya lokal- och kvartersgator samt nytt naturområde. Läs mer om detaljplaneprocessen och förslaget under bilaga ”Planbeskrivning-antagande”.

Croisette värderade i september 2021 fyra av koncernens fastigheter till SEK 772 000 000, under förutsättning att rådande planförslag för den markdel som är under detaljplaneprocessen (”Etapp 2” benämnt i Värderingen) vunnit laga kraft samt att gatukostnader är erlagda (se samtliga förutsättningar i värdering).

Låntagande bolag har sålt fastigheterna Kronetorp 1:14 samt Kronetorp 1:13, nedan finns en sammanställning som illustrerar värden tagna från värderingen på de fastigheter som Kameos investerare får pant i (läs mer om förutsättningarna för värderingen i bilaga Värdering).

	Total BTA	Tomtareal	Bedömt värde	Totalt värde
Ortsprismetoden	Exploateringskalkylen	Ortsprismetoden	Exploateringskalkylen
	(kvm)	(kvm)	(kr/kvm BTA)	(kr/kvm BTA)	(MSEK)	(MSEK)
Byggrätt i antagen detaljplan
Kronetorp 1:16	4 125	3 067	3 500 – 4 000	4 000	14,4 – 16,5	16,5
Byggrätt i pågående detaljplan (bedöms antagen)
Etapp 2, Kronetorp 1:1	88 151	55 000	3 500 – 4 000	4 000	308,5-352,5	352,6
Exploateringsmark i Skelettplan
Kronetorp Park 1:1 resterande	334 495	267 596	800 - 1250	1000	267,6 – 418,1	334,5
Totalt	426 771	325 663		590,5 – 787,1	703,6

I tabellen ovan uppskattas värdet på de fastigheter Kameos investerare får pant i, givet bilagd värderings antaganden samt förutsättningar. Vilket resulterar i ett värde för fastigheterna mellan SEK 590 500 000 – 787 000 000, vilket ger ett uppskattat LTV-spann mellan 10–14 %.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Burlöv Kronetorp 1:1
Område	Kronetorpsstaden, Burlöv
Pågående detaljplan	Del av Kronetorp 1:1, Etapp 2
Tidplan (uppskattad)	- Samråd: 2019 - Granskning: 2021 - Antagande: 2022
Uppskattad byggrätt	88 151 kvm BTA

Lånet genom Kameos långivare kommer dels att användas till att refinansiera eget kapital för att stärka bolagets kassa, möjliggöra framtida investeringar samt att lösa befintliga skulder.

Lånets andra och tredje (denna) tranche är planerade att återbetalas i samband med att den pågående detaljplanen antas. När detaljplanen antas planerar bolaget att antingen refinansiera detta lån med eget kapital eller genom lån från annan kreditgivare. Detaljplanen beräknas att antas under Q3 2022.

Koncernen utvecklar även ett annat pågående projekt som omfattar 23 radhusenheter fördelat på sex husbyggnader med en total BOA om 2 774 kvm.

Försäljning pågår där 14 av 23 enheter är sålda/reserverade. Byggnationen är långt gången och fortlöper enligt plan där samtliga hus är planerade att vara färdiga för slutbesiktning under juni/juli 2022. Tillträden är tänkt att ske från och med september.

Projektet är fullt finansierat av en svensk storbank samt med eget kapital. Totala intäkter i projektet är beräknade till cirka SEK 129 000 000. I samband med att projektet är färdigställt och inflyttat räknar bolaget med att få in en likviditetsökning om cirka SEK 47 000 000 (nedlagt eget kapital plus projektvinst) som delvis ska användas till att återbetala tranche 1 i detta lån (lån 3988).

Försäljningsprocess – BRF Herrgårdshusen 1
Antal objekt	23 stycken
Storlek	101 – 122 kvm
Antal sålda / reserverade enheter	14 stycken
Anlitad mäklare	Fastighetsbyrån
Planerat tillträde	Q3 2022
Läge*	A

*Källa: Croisette

Området

Fastigheterna ligger belägna 8 km nordöst om Malmöstad i Burlöv kommun. Kronetorp Park ligger mellan Arlöv och Åkarp. Närområdet består i huvudsak av jordbruksmarks- och exploateringsmark, bostäder samt Burlövs Center. Service, såsom dagligvaruhandel, bank, postservice, skolor och vård finns i närområdet alternativt i centrala Arlöv.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Värdet på fastigheterna som utgör säkerheten för detta lån är av Croisette bedömt med förutsättningen att rådande planförslag godkänns, men i och med att planen ej är antagen finns en tillhörande risk att planen kan komma att ändras, försenas eller ej antas. Ett förändrat, försenat eller ej antagit planförslag kan påverka värdet på fastigheterna och säkerheten för detta lån.

Kameo som långivarombud har rätt för att långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor