Finansiering av andra etappen av fritidsboende på Geilo

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	6 000 000
Transje	3 (5)
Låntaker	Kikuten AS
Lånets formål	Grunn- og betongarbeid
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 22 mnd
Sikkerhet	1.prioritets pant i eiendommen
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	69%
Årlig rente	8%
Tegningsperiode	2021-11-23 – 2021-11-25
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Nei

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 69% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Kikuten AS, 917 044 503. Selskapet ønsker å låne 6 000 000 NOK av en låneramme på totalt 25 000 000 NOK fra Kameos långivere. Kikuten AS har allerede lånt 12 000 000 NOK gjennom Kameo.

Første transje, lån nummer #3770, refinansierte deler av et lån fra privat långiver og grunnarbeid på tomten. Transjen var risikoklasse C fordi det var usikkerhet knyttet til byggefinansiering. De har nå fått innvilget byggelån hos bank. Byggelånet refinansierer lån fra Kameos långivere når bankens krav om 50% av total salgsverdi er forhåndsolgt. Kameos långivere har dermed første prioritets pant i eiendommen gjennom hele lånets løpetid. Andre transje, lån nummer #3771, refinansierte resterende utestående lån fra privat långiver og videre grunn- og betongarbeid på tomten.

Transjen på 6 MNOK skal finansiere videre grunnarbeid og betongarbeid. De to siste transjene følger prosjektets fremgang i takt med grunnarbeidet og betongarbeidet. Tidspunkt for utbetaling av transjer bestemmes i samråd med låntaker og baseres på fremdriften i prosjektet.

Deler av selskapets egenkapital tilføres selskapet som aksjonærlån. Aksjonærlån er subordinert lån gjennom Kameo.

Låntaker	Kikuten AS
Organisasjonsnummer	917 044 503
Lånebeløp (NOK)	6 000 000 NOK
Transje	3 (5)
Lånets formål	Refinansiering og grunn- og betongarbeid
Tilbakebetalingsplan	Refinansiering gjennom bank
Årlig rente	8%
Månedlig rente	0,67%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	20. hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 22 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	5 000 000	8%	Pant i eiendom	Utbetalt
2	7 000 000	8%	Pant i eiendom	Utbetalt
3	6 000 000	8%	Pant i eiendom	Pågående
4	6 000 000	8%	Pant i eiendom	Kommende
5	1 000 000	8%	Pant i eiendom	Kommende
Totalt	25 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Kikuten AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	3044-66/338
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 33 750 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Kikuten AS er et prosjektselskap som ble etablert i 2016. Hovedaksjonærer av selskapet er Suninvest AS og HIMO Holding AS som eier henholdsvis 33% og 39%.

Suninvest AS ble etablert i 1999 og har gjort en rekke eiendomsprosjekter tidligere. Eieren av selskapet heter Reidar Engebretsen og han har over 20 år med erfaring innenfor eiendomsutvikling. Målet hans er å holde prosjekter på en skala som han kan håndtere selv.

HIMO Holding AS er største eier av Kikuten AS og er heleid av Håvard Ingeborgrud. Håvard er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og startet sin karriere i Statoil. Etter flere år med prosjektrelatert arbeid i oljebransjen, startet han med eiendomsutvikling i 2001 og har god erfaring innenfor dette feltet.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Selskapet har en negativ egenkapital på 8,4 MNOK i 2020, men regnskapsfører har likevel vurdert selskapet til å være solide for videre drift. Tomten ble taksert til 44,1 MNOK høsten 2020, men den bokførte verdien på tomten er 18,2 MNOK. Det gir en verdijustert egenkapital på 17,5 MNOK.

Prosjektet

Kikuten AS skal bygge fritidsleiligheter i et etablert hytteområde i Kikut på Geilo, og er selskapets trinn to av byggeprosjekt i området. Selskapet har ferdigstilt og overlevert byggetrinn en av prosjektet bestående av 21 leiligheter i 2018. De er nå i gang med byggetrinn to og skal bygge 42 tilsvarende fritidsleiligheter på området. Området oppleves attraktivt og det er ferdigstilt og solgt flere fritidsboliger i Kikut de siste årene.

Kikuten AS har finansiert tomten med egenkapital og aksjonærlån, og søker lån for finansiering av påbegynt grunnarbeid og betongarbeid under terreng før oppføring av leilighetene igangsettes. Leilighetene er mellom 60 og 112 kvadratmeter.

Det er estimert at grunnarbeidet og ovennevnte betongarbeid vil koste opptil 20 MNOK som fordeles på fem transjer og finansieres gjennom Kameo. Byggekostnaden over terreng er beregnet å være på omtrent 95 MNOK. Banken har satt krav til forhåndssalg på 50% av total salgsverdi for finansiering av byggelån. Det er per i dag forhåndsolgt 21 leiligheter til omtrent 84 MNOK. Ifølge selskapet er det stor interesse for fritidsleilighetene.

Selskapet har mottatt rammetillatelse og igangsettelse, og grunnentreprenør har startet arbeidet på tomten i august i år. Betongarbeidene startet i oktober, og totalentreprenør holder nå på med såler, fundamenter og vegger til garasjekjeller. I tillegg ble vei og infrastruktur på tomten klart i forbindelse med byggetrinn 1. Leilighetene kommer oppå garasjekjelleren og skal bygges av totalentreprenør. Det forventes en byggetid på omtrent 13 måneder fra nå. Gjennomsnittlig salgspris er på ca 61 000 NOK per kvadratmeter inkludert en parkeringsplass i garasjekjeller.

Det er innvilget byggelån fra bank. Deler av byggelånet skal refinansiere Kameo lån når, etter krav fra banken, 50% av total salgsverdi er forhåndsolgt.

Se prosjektets hjemmeside for mer informasjon her.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	3044-66/338
Adresse	Skurdalsvegen 107, 3580 Geilo
BOA	3030 kvm
Byggeår	2022
Antall enheter som skal bygges	42
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, Magnar Sivertsen AS
Estimert produksjonstid	15 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	42
Størrelse	60-112 kvadratmeter per leilighet
Forhåndsolgt	Ja, 21 leiligheter er forhåndsolgt
Planlagt innflytting	Q4 2022

Området

Fritidsleilighetene ligger på toppen av Kikut i Geilo med panoramautsikt utover Hallingskarvet. Det er muligheter for mye aktivitet i området, og det er blant annet skianlegg og sykkelpark i umiddelbar nærhet som gjør området til en god helårsdestinasjon. Det er også gode transporttilbud i nærheten med busstopp rett utenfor leilighetene som går til Geilo, togstasjonen og til Vestlia.

Det er stor aktivitet i området, og de siste 3 årene har det blitt omsatt 428 fritidsboliger i området. Gjennomsnittlig pris på fritidsboligene ligger på 4,8 MNOK. Over halvparten av de omsatte boligene har blitt solgt for en pris på over 4 MNOK, som viser en stor interesse for fritidsboliger i en dyrere prisklasse. Kameo har vært i kontakt med en lokal megler som også bekrefter at det er stor aktivitet i prisklassen 4-6 MNOK, og at prisene for prosjektet er realistiske for området.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, totalentreprenører og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.