Utvecklare söker kapital för projekt i Hässelby Villastad.

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Trancher	2 (4)
Låntagare	Brf Designstaden
Anledning till lån	Bygglån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 15 mån
Säkerhet	2. prioritets pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* Lån i förhållande till kostnader (LTC)	46%* 64%
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2019-07-17 – 2019-08-05
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Kameo garantistlån (läs mer här)	Ja, lånet kommer att fulltecknas senast vid slutdatum

* LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris när alla trancher är utbetalade uppskattas till LTV ca. 46%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom att lån till Brf Designstaden (769636-0887), bolaget önskar att låna andra tranchen om SEK 10.000.000. Det totala lånebeloppet av fyra trancher är SEK 40.000.000. Alla trancher kommer ha samma säkerhet. Lån och räntor betalas tillbaka genom försäljning av enheter.

Låntagare	Brf Designstaden
Organisationsnummer	769636-0887
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Tranche	2 (4)
Anledning till lån	Bygglån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	10%	2:a prio pant i fastighet	Fulltecknad
2	10 000 000	10%	2:a prio pant i fastighet	Pågående
3	10 000 000	10%	2:a prio pant i fastighet	Kommande
4	10 000 000	10%	2:a prio pant i fastighet	Kommande
Totalt	40 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Brf Designstaden (769636-0887)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Fastigheterna Stockholm Lagerpoppeln 1 och Stockholm Betulan 1
Prioritet	2:a prio inom 13m-53m.
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Brf Designstaden ägs av L&M Nordic. L&M Nordic ägs i sin tur av Ivalta AB och Ekici Holding AB. Utöver detta projekt äger Ekici Holding AB och Ivalta AB en Hyresfastighet i Huddinge som genererar 4,9 MSEK i hyresintäkter årligen.

Lars Biertz är verksam som advokat med inriktning på fastighetsrätt och entreprenader. Han har jobbat på en advokatbyrå sedan år 2008 och har även tidigare arbetat på domstol. Han har genomfört fyra bostadsrättsprojekt sedan tidigare i egen regi från markköp, byggnation och genomförande av försäljning. Han har också byggt villor och byggt om brf-lokaler till brf-lägenheter i egen regi.

Mirza Ekici driver ett antal bolag inom IT, distribution (Hotmat) och inom fastighetssektorn.

Finansiell information

Se bilagor

Projektet

Projektet byggs på två tomter i Hässelby Villastad. Det är ett beviljat bygglov som omfattar bygg av 11 horisontaldelade parhus. Lägenheterna kommer att vara på 85 och 95 kvm, 4rok. Lägenheterna i första etage får alla varsin balkong, medan lägenheterna i andra etage alla har varsin takterrass. Samtliga enheter har en parkeringsplats.

Projektet fick startbesked i mars och arbetet är redan igångsatt. Bolaget gör grundarbetet med eget kapital. De har startat markförberedelserna och det återstår visst arbete innan grunden kan läggas. Det har däremot redan dragits in el, vatten och avlopp samt bredband. Marken är relativt oproblematisk och det är bara en liten del som består av bergsprängning. Annars är hjulen satta i rullning; husen och övrigt material är beställt och projektet förväntas vara färdigt vid årsskiftet.

Vi har tre externa värderingar av projektet:

- Svenska Mäklargruppen: Uppstyckade och outvecklade tomter: SEK 35 000 000

- Forum: Värdering av byggrätter SEK 31 000 000

- Forum: Värdering av färdigställt projekt SEK 88 000 000

Projektet ligger ute till försäljning och det finns idag bindande förhandsavtal med åtta köpare. L&M Nordic AB har garanterat att köpa upp enheter som vid färdigställning är osålda.

Projektets säljsida:

https://www.magnussonmakleri.se/objekt/obj30485_1668232615/?view=images#bilder

https://www.magnussonmakleri.se/objekt/obj30485_1668212102/?view=images#bilder

Tomten köptes för 31,5 MSEK. Köpet finansierades med eget kapital och ett banklån om 22 MSEK. Totalt eget kapital i projektet kommer att landa på 22 MSEK och ska delvis finansiera köp och markarbete. Kameos lån ska användas till att dels amortera lånet från banken samt finansiera byggkostnader i projektet.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Lagerpoppeln 1 & Stockholm Betulan 1
Adress	Måbärsstigen 29 och 33, 165 65 Hässelby
BOA	1 980 (85kvm x 11 + 95kvm x 11)
Byggår	2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	22 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Valento AB
Beräknad produktionstid	Planerat färdigställande januari 2020

Kameos analytiker- byggkontrollsteam var under v.28 ute och besökte byggplatsen. Projektet fortlöper enligt totalentreprenören enligt plan, inga oförutsedda händelser eller kostnadsöverskridanden har skett hittills. Grunden för hus nr. 10 och nr. 11 är klara och husen har ankommit till byggplatsen och är färdiga att monteras. Arbetet med att slutföra marken för återstående hus pågår.

Försäljningsprocess
Antal objekt	22 bostadsrätter
Storlek	85-95 kvm
Sålda på ritning	6 stycken bindande förhandsavtal (8 stycken bokningsavtal)
Anlitad mäklare	Simon Modig, Magnusson Mäkleri
Planerat tillträde	Q1 2020
Läge	A*

*Värderingsdata

Området

Projektet ligger i Hässelby Villastad, en halvtimme från Stockholm City. Namnet på området är inte slumpmässigt utvalt; detta område består huvudsakligen av villor. Det finns bostadsrätter i området, men det existerar varken stor produktion eller försäljning av dessa i detta område.

Tomten är belägen 250 meter från dagis och skola och det är 10 minuters gångavstånd till närmaste tunnelbanestation som tar en in till city.

Referensprojekt

Ombyggnation av lokaler i Danderyd:

Nyproduktion i Saltsjö-Boo:

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor