Bolag söker finansiering för att uppföra en bostadsrättsförening på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	8 500 000
Trancher	1 (6)
Låntagare	Aspviksnäs AB
Anledning till lån	Refinansiering, Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 15 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, Pant i andelar i BRF, aktiepant, bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	52%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-03-16 - 2021-03-23
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 52%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Aspviksnäs AB, 556349-2437. Företaget önskar att låna totalt SEK 28 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första av sex trancher om SEK 8 500 000.

Lånet säkerställs med pant i tre fastigheter motsvarande ett belopp om SEK 13 000 000, aktiepant i fastighetsägande bolag, pant i samtliga andelar i bostadsrättsföreningen samt bolagsborgen från ett av ägarbolagen. Läs mer angående säkerhetsstruktur under ”Säkerhetspaket”.

Ränteutbetalningar sker månadsvis, där de tre första räntebetalningarna erläggs på ett klientmedelskonto. Återbetalning av lånet sker vid tillträde av bostadsrätterna, vilket beräknas ske under april-maj 2022.

Låntagare	Aspviksnäs AB
Organisationsnummer	556349-2437
Lånebelopp (SEK)	8 500 000 SEK
Tranche	1 (6)
Anledning till lån	Byggnation av 12 bostadsrättsenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Pågående
2	4 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
3	6 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
4	2 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
5	4 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
6	3 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
Totalt	28 000 000

Säkerhetspaketet

För detta lån ställs säkerhet bestående av pant i fastighet, pant i bostadsrättsandelar, aktiepant samt borgensåtagande från ett av ägarbolagen.

Pantsättare	Aspviksnäs AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Aspvik 1:223, 1:227, 1:228
Prioritet	Värmdö Aspvik 1:223 1:a prioritets pant om SEK 1 600 000 inom SEK 4 000 000 – 5 600 000. Värmdö Aspvik 1:227 1:a prioritets pant om SEK 5 700 000 inom SEK 0 – 5 700 000. Värmdö Aspvik 1:228 1:a prioritets pant om SEK 5 700 000 inom SEK 0 – 5 700 000.
Säkerhetsobjekt**	Aktiepant i samtliga aktier i Aspviksnäs AB, 556349-2437.
Säkerhetsobjekt**	Pant i samtliga andelar i Bostadsrättsföreningen Aspviksnäs, 769639-3607
Säkerhetsobjekt**	Borgensåtagande från Gremio Holding AB, 559069-6158, för hela lånebeloppet

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Richard Näsström, Mats Jämterud och Lars-Olof Olsten bildade i början av 2017 Gremio Förvaltning AB som är parternas gemensamma plattform. Gremio Property Development är ett modernt och idédrivet bolag som köper, utvecklar, bygger och förädlar mark, lokaler och fastigheter för bostadsändamål i Stockholms län. De förvärvar hela fastigheter, enskilda lokaler, råvindar samt råmark och byggklara tomter som de sedan förädlar till bostäder.

Så här säger bolaget själva: ”Vi skapar attraktiva och moderna bostäder som mäter de krav om hur moderna människor vill leva och bo där vi sätter smarta funktioner och attraktiv arkitektur i första rummet.”

Tillsammans har teamet bakom Gremio Property Development skapat mer än 60 individuellt anpassande vindsvåningar i Stockholm, nyproducerat ett 30-tal villor och parhus, konverterat mer än 5000 kvm lokalytor till attraktiva bostäder samt genomfört ett antal kommersiella byggnationer av kontor, ett hotell om 150 rum samt ett område för visningshus.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Gremio Invest AB förvärvade under 2017 tre fastigheter i Aspvik på Värmdö med planen att resa en Bostadsrättsförening bestående av tolv enheter. Förvärvet skedde genom ett bolagsförvärv för SEK 10 000 000. Förvärvet finansierades med SEK 4 000 000 i banklån samt annan kredit om SEK 3 000 000, resterande finansierades med eget kapital om SEK 3 000 000. Ett av förvärvslånen refinansierades via ett tidigare lån genom Kameo (lån 3317) under juli 2020. Banklånet om SEK 4 000 000 kommer fortsätta ligga med bättre säkerhet i fastigheten Aspvik 1:223 tills projektslut. I och med första tranchen för detta lån återbetalas Kameos tidigare (lån 3317) för att ge utrymme till detta byggnadskreditiv.

En värdering gjordes under 2018 för tomterna där det totala värdet uppgick till SEK 19 500 000. Värderingen förutsatte en befintlig byggnad på en av fastigheterna samt att de andra två fastigheterna endast bestod av tomter (se mer ingående information under Bilagor). Den befintliga byggnaden kommer att rivas i och med start av markarbetet för projektet.

Efter förvärvet har bolaget investerat ytterligare cirka SEK 3 000 000 i infrastruktur i bland annat markarbeten, V/A anslutning, vägbyggnation och fiber till tomterna.

Bolaget planerar att uppföra en bostadsrättsförening med en projekttid på cirka 12 månader bestående av 6 parhuslägenheter (140 kvm/st BOA), 3 attefallshus (30 kvm/st BOA) samt 3 komplementhus (45 kvm/st BOA) på de tre fastigheterna som ligger ca 75 meter från vattnet med sjöutsikt. Den totala boarean (BOA) uppgår till 1065 kvm.

Nu har bygglov för ändamålet beviljats och vunnit laga kraft. I och med detta vill bolaget komma vidare med projektet och har sökt startbesked. Startbeskedet kommer visas upp till Kameo innan utbetalning av denna tranche.

Bolaget har anlitat entreprenören Bizcore AB för samtliga markarbeten. I skrivande stund pågår upphandling av en totalentreprenör för husproduktionen och samtliga tilltänka entreprenörer har flertalet lyckade referensprojekt bakom sig och kommer att inneha allrisk- och ansvarsförsäkring för detta projekt. Fullgörandeförsäkring för ändamålet håller på att tecknas i skrivande stund. Information om vald entreprenör kommer att kommuniceras så snart upphandlingen är klar.

Bolaget har kontrakterat en mäklare och planerar säljstart från och med 31 mars 2021.

Det totala försäljningsvärdet beräknas att uppgå till ca SEK 48 840 000, där viss justering kan ske när enheterna läggs ut för försäljning. Parhusenheterna förväntas säljas för 42 821 SEK/kvm, komplementbyggnadsenheterna för 51 000 SEK/kvm samt attefallsenheterna för 66 500 SEK/ kvm.

För slutplacering av BRF-lån finns en offert från Länsförsäkringar om SEK 12 780 000, motsvarande 12 000 kr/kvm. Utbetalning av lånet villkoras av:

• Värdering utförd av auktoriserad värderingsman som ger banken ett inomläge på max 65 % belåningsgrad.
• Alla lägenheter ska vara upplåtna och med ovillkorade överlåtelseavtal.
• Den ekonomiska planen ska vara godkänd och registrerad.
• Kommunalt godkännande av till inflyttning.

Återbetalning av lånet förväntas ske genom försäljning av bostadsrätterna samt utbetalning av ovannämnda BRF–lån.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö Aspvik 1:223, Aspvik 1:227 samt Aspvik 1:228
Adress	Aspviks Alléväg 2
BOA	1065 kvm
Byggår	2021/2022
Antal bostadsrätter som ska byggas	12 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Under upphandling
Beräknad produktionstid	12 månader

Försäljningsprocess
Antal objekt	12 stycken
Storlek	140 kvm (Parhusenhet, 6 st) 45 kvm (Komplementbyggnadsenhet, 3 st) 30 kvm (Attefallsenhet, 3 st)
Försäljningsprocess	Beräknad säljstart 31 mars 2021
Anlitad mäklare	Länsförsäkringar
Planerat tillträde	Maj 2022
Läge	D*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Aspvik ligger i Värmdö kommun endast cirka 20-30 minuter från Stockholms city via motorvägen 222 med buss eller bil. På sommaren erbjuds även båtresor mellan Stockholm och Gustavsberg. I Gustavsbergs centrum som ligger endast 5 minuter från Aspvik med bil finns butiker, kommunal service, bra restauranger och en mysig strandpromenad med ett aktivt båtliv. En busshållplats finns även i anslutning till fastigheterna. I närheten finns även skolor, cykel- och vandringsturer i ett fint kulturlandsskap.

Referensprojekt

Läs mer om bolagets referensprojekt här.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor