Kreditrisiko forbundet med investering i virksomhedslån

Risiko og afkast

Hos Kameo kan du investere i lån til ejendomsprojekter og virksomheder med et højt forventet afkast. Selvom der er stillet sikkerhed for alle lån, er der dog altid en risiko forbundet med at investere. Som investor er det vigtigt at du er klar over denne risiko.

Renten på et lån afspejler som oftest lånets risiko. Her på siden kan du læse mere om Kameos tilgang til risikoanalyse, vores risikoklasser og renteniveauer. Du kan også læse mere om de generelle risici forbundet med at investere i lån hos Kameo, hvad vi gør for at reducere dem – og ikke mindst hvad du som investor selv kan gøre.

Før nye lån offentliggøres på Kameos markedsplads, skal virksomheden bag gennem en grundig analyse der suppleres med eksterne kreditvurderinger fra bl.a. UC og Experian.

På trods af dette forarbejde er der altid en risiko for at ellers betalingsstærke virksomheder kan få uventede vanskeligheder. I enkelte tilfælde kan det derfor ske at låntager ikke er i stand til at betale de aftalte renter og afdrag – eller i det hele tage betale lånet tilbage. Nederst på siden kan du læse mere om hvordan vi håndterer misligholdte lån.

Når du investerer via Kameos platform, præsenterer vi dig for data fra låntager, og det er i sidste ende låntager der er ansvarlig for at al information omkring et givent projekt til enhver tid er opdateret og korrekt.

Beregning af rente og kreditrisiko

Kreditanalys

Renteniveauerne på vores lån fastsættes ud fra risikoanalysen, risikoklassen og værdien af sikkerheden som stilles for lånet. Rentesatsen er vores bedste bud på et fair afkast i forhold til den risiko der er forbundet med et givent lån. 

Risikoklassificeringen baseres på eksterne rapporter som vi henter fra UC og Experian, supplerende oplysninger fra låntager og vores egen interne analyse. Den endelige score vil kun i særlige tilfælde være bedre end den eksterne vurdering, det kan fx være hvis de stillede sikkerheder repræsenterer en højere værdi end normalt. 

At investere i ejendoms- eller virksomhedslån er naturligvis ikke det samme som at have pengene i banken. Investeret kapital er udsat for risiko, og du bør derfor indregne sandsynligheden for tab før du sammenligner renten med andre opsparings- og investeringsformer. 

Risikoklasse Min rente Kreditrisiko* LGD* Forventet kredittab Estimeret afkast
A 5-7% < 0,24% 30% < 0,1% 4,9-6,9%
B 6-8% 0,25 - 0,74% 30% 0,1-0,2% 5,9-7,8%
C 8-11% 0,75 - 3,0% 30% 0,2-0,9% 7,8-10,1%
D 11-13% 3,0 - 8,0% 30% 0,9-2,4% 10,1-10,6%
E 13-15% > 8,0% 30% > 2,4% 10,6-12,6%

* Kilde: Kreditoplysningsbureauet UC.

Eksempel

Hvis du spreder dine investeringer på mindst 10 forskellige lån inden for risikoklasse C, ligger det forventede årlige afkast på 7,8 - 10,1 % efter modregning af tab. Da forventede kredittab er inkluderet, er det denne sidste kolonne der kan sammenlignes med fx indlånsrenten i banken.

NB: Hvis du kun investerer i få lån, er du mere sårbar over for tab – det estimerede afkast forudsætter at du spreder risikoen over en række forskellige virksomheder og projekter. I alle tilfælde vil der være en risiko for at du kan tabe hele eller dele af din investering. 

Sådan læser du tabellen

Kreditrisiko

I tabellens tredje kolonne finder du kreditrisikoen. Dette tal fortæller dig om risikoen for at låntagere i en bestemt risikoklasse går konkurs eller får betalingsproblemer. 3 % for en låntager i risikoklasse D betyder f.eks. at der vurderes at være 3 % sandsynlighed for at låntager kommer i problemer.

Jo længere du kommer ned i tabellen, jo større risiko. Et lån i risikoklasse C eller D medfører en større risiko end et lån i risikoklasse A eller B. Denne forskel reflekteres naturligvis i den rente Kameo fastsætter for de forskellige lån.

Loss Given Default (LGD)

Hvis et lån misligholdes, fx som følge af konkurs eller betalingsvanskeligheder hos låntager, vil långiveragenten i sidste ende forsøge at dække långivernes tab gennem en realisering af sikkerhederne. Du kan læse mere om denne proces nederst på siden. Målet er naturligvis at tilbagebetale hele det investerede beløb og alle udestående renter. Hvis det ikke er muligt at tilbagebetale hele beløbet, men måske kun 70 %, får alle investorer 70 % af deres investering tilbage, modregnet evt. inddrivelsesomkostninger.

Statistikken viser at tilbagebetalingsgraden netop er på ca. 70 % ved realisering af pant og andre sikkerheder. Det gennemsnitlige tab ved mislighold er således 30 % – det er det man ofte kalder Loss Given Default (LGD).

Beregning af forventede afkast og tab

Ved at gange kreditrisikoen med Loss Given Default, kan man beregne det forventede, gennemsnitlige tab. Den næstsidste kolonne viser dig forventede tab for hver risikoklasse.

For at få et bedre billede af det forventede afkast når du investerer via Kameo, skal det forventede tab fratrækkes den aftalte rente på et lån. Resultatet ser du i den sidste kolonne i tabellen ovenfor. Her vises altså det forventede gennemsnitlige afkast efter tab. 

Vigtigt at sprede risikoen

Statistikken i tabellen bygger på et gennemsnit for et stort antal virksomheder og misligholdssituationer. For at kunne sammenligne dine investeringer med tallene i tabellen, er det vigtigt at du også spreder dine investeringer på mange forskellige lån. Fordel dem gerne på mere end 10 lån! 

Kameos proces for risikoanalyse

create_account

Indledende screening

Grundlæggende oplysninger om en potentiel låntager hentes elektronisk, og virksomheden screenes på baggrund af eksterne rapporter fra bl.a. Bisnode og Experian. Kun virksomheder med tilfredsstillende kreditscorer godkendes.

Crowdfunding Kameo

Låneansøging

Låneansøgningen færdiggøres ved at låntager indsender supplerende oplysninger. De omfatter bl.a. opdaterede regnskaber, bankkontoudskrifter, projektberegninger, bestyrelses- og aktionærinformation.

Kreditbedömning

Analyse

Oplysninger fra låneansøgningen, vores samarbejdspartnere og interviewet med låntageren gennemgås og analyseres i vores egen kreditmodel. De vigtigste faktorer er fortsat de eksterne kreditrapporter. 

aprove_offer

Godkendelse

Vores kreditkomité vurderer til sidst den samlede kreditanalyse og godkender kreditscore og renteniveau. Derefter publiceres lånet på vores platform, og tegningsperioden begynder.

Administrer din risiko ved investering

Som vi har været inde på flere gange, er der en risiko forbundet med enhver investering gennem Kameo. Som investor og långiver bør du være bevist om den risiko du løber, og forholde dig til hvordan du bedst håndterer den.

Hos Kameo vil vi gerne give dig de bedst mulige forudsætninger for at vælge de investeringsmuligheder der passer til dig. Vi arbejder målrettet på at sikre du er så velinformeret som muligt når du investerer i nye lån. I sidste ende er det dog altid op til dig selv at bedømme om risikoen ved et givent lån er acceptabel.

Inden du træffer din investeringsbeslutning, kan det være en god ide at tænke over følgende: 

  • Selv sunde og betalingsstærke virksomheder eller ejendomsprojekter kan komme ud for negative overraskelser. Lån derfor aldrig for stor en del af din kapital ud til én enkel virksomhed. Historiske resultater er ikke en garanti for fremtidige resultater.
  • Skab en portefølje af flere selskaber og projekter, gerne over 10, så du spreder risikoen. Hvis du spreder risikoen tilstrækkeligt, kan du opnå gode afkast til trods for at et selskab i din portefølje eventuelt forårsager et kredittab. 
  • Kameo er inde i en opstartsfase, og da antallet af lån er begrænset, kommer du ikke til at kunne skabe en alsidig portefølje fra første færd. Vi foreslår derfor, at du begrænser dine udlån i starten og i stedet øger investeringerne i takt med at antallet af lån stiger på vores platform. 
  • Kameo anbefaler generelt at du aldrig udlåner mere end 10 % af din disponible kapital, og at du tænker grundigt over, hvordan lån på vores platform kan supplere dine andre investeringer og opsparingsformer. 

Hvilke risici løber jeg som långiver?

Forsinkede betalinger

Når du investerer i et lån via Kameo, udbetaler vi løbende renter og afdrag til dig på baggrund af de indbetalinger vi modtager fra låntageren. Hvis låntager ikke betaler til aftalt tid, kan du opleve forsinkede betalinger. Vi sørger naturligvis altid for at informere dig hvis en rente- eller afdragsbetaling er væsentligt forsinket. Rente- og afdragsbetalinger er som udgangspunkt ikke garanteret. 

Konkurs

Uforudsete hændelser kan ramme selv seriøse virksomheder og ejendomsprojekter. Hvis en låntager ikke længere kan dække sine forpligtelser og går konkurs, er det sikkerheden for lånet som i høj grad afgør om investorerne får det investerede beløb og evt. udestående renter tilbage. Med en sikkerhed, fx pant i ejendom, er man bedre stillet end øvrige kreditorer uden sikkerhed, men en sikkerhed udgør ingen garanti for at investeringen betales tilbage. Den øger dog sandsynligheden betragteligt for at hele eller dele af investeret beløb betales tilbage. 

Markedsrisiko

Som ved alle typer investeringer udgør markedskræfterne i sig selv en risiko. Værdien af fast ejendom eller efterspørgslen på varer og tjenester som en virksomhed tilbyder, kan gå op og ned, og det kan være vanskeligt at forudsige disse cyklusser. Skulle ejendomsmarkedet falde, kan en ejendomsudvikler som du har lånt til, fx komme i vanskeligheder og få problemer med at betale sine forpligtelser over for dig og de resterende långivere. 

Lukket platform

En fordel ved at investere gennem en platform som Kameo er at du kan sprede dine investeringer på en række ejendomsprojekter og mindre virksomheder uden at skulle håndtere kontakten med dem alle. Denne fordel medfører dog også en risiko da det kan blive praktisk kompliceret at følge op dine investeringer hvis Kameo skulle gå konkurs, eller platformen af en anden grund lukker. Alle låneaftaler består i begge tilfælde og vil fortsat være juridisk bindende da Kameo ikke indgår som part i aftalerne.   

Ingen indskydergaranti

Når du låner penge ud via Kameo, er de ikke omfattet af Indskydergarantifonden, og du kan ikke kræve erstatning fra fonden hvis du oplever tab på dine investeringer via platformen. 

Kapital der ikke er investeret i lån, står på Kameos klientkonto i DNB Bank. Ved Kameos evt. konkurs er disse midler beskyttet ved lov, og de vil derfor aldrig kunne indgå i et evt. konkursbo. De midler du har stående på din Kameo-konto er dermed kun sårbare over for en eventuel konkurs i DNB.

Hvad gør Kameo for at reducere risikoen?

Lån med sikkerhed

Gennem vores screening og risikoanalyse gør vi hvad vi kan for at sikre at låntager er betalingsdygtig, men der er altid en risiko for uforudsete hændelser. Derfor er vi hos Kameo grundige med at alle lån på vores platform understøttes af en sikkerhed, fx pant i ejendom eller personlig kaution fra låntagers aktionærer. Skulle en låntagende virksomhed få betalingsproblemer, har sikkerheden stor betydning for hvad du som investor får tilbage af din investering. En sikkerhed udgør imidlertid ingen garanti for at du får hele eller dele af din investering tilbage. 

Långiveragent

Skulle en låntagende virksomhed få betalingsproblemer, vil Kameo som långiveragent håndtere hele processen mod virksomheden på vegne af alle investorer i det relevante lån. Kameo vil gøre hvad vi kan for at få så meget som muligt af investeringerne tilbage, bl.a. gennem en realisering af sikkerhederne.

Begrænset belåningsgrad (LTV)

Vi forsøger at begrænse projekternes belåningsgrad ved aldrig at give lån, som overstiger 75 % af markedsværdien af ejendommen. Det indebærer at det er nødvendigt med en prisreduktion på mere end 25 %, før investorer i et lån påvirkes negativt. Hvis en låntager beder om en forlængelse af et lån, noget der i de fleste tilfælde vil kræve godkendelse fra investorerne, gennemfører vi en ny værdivurdering af ejendommen for at sikre at belåningsgraden ikke overstiger 75 %. 

Separat klientkonto i DNB 

De penge du har stående på din Kameo-konto, holdes adskilt fra Kameos øvrige forretning. Alle ind- og udbetalinger sker via en klientkonto i DNB. Hvis Kameo skulle gå konkurs, vil eventuel kapital på klientkontoen ikke blive påvirket, men blot blive udbetalt til de respektive investorer. Investorernes kapital vil aldrig kunne indgå i Kameos ejendele eller kræves af Kameos eventuelle kreditorer. Kameos revisorer, KPMG og Deloitte, reviderer årligt klientkontoen i DNB og ind- og udbetalinger. Kameo rapporterer også administrationen af klientkontoen til Finanstilsynet.

Risikovurdering af låntagere

Hos Kameo arbejder vi løbende på at være så ansvarlig en låneformidler som muligt, og vi tager derfor risikovurdering og kundekendskab (due diligence) meget alvorligt. Vi har udviklet vores egen proces for risikoanalyse i samarbejde med vores kreditkomité, samarbejdspartnere og bestyrelse. Alle lån skal godkendes gennem denne proces før de offentliggøres på platformen. 

Kameo samarbejder udelukkende med anerkendte partnere. Blandt de mest centrale er Bisnode, Experian, Trapets og Deloitte. 

Kapitalkrav 

Kameo har tilladelse fra Finanstilsynet til at udbyde betalingstjenester. En central del af denne tilladelse bygger på et kapitalkrav der bl.a. stiller krav til fri egenkapital og regelmæssig rapportering til Finanstilsynet. Opfyldelsen af disse krav skal bl.a. være med til at sikre os mod konkurs samt forsikre vores kunder om at vi har den nødvendige kapital til at kunne administrere lånene på platformen.

Bedrageri- og baggrundskontrol

Bedrageri er en trussel vi tager meget alvorligt. Vi gennemfører altid en omfattende kontrol af alle låneansøgninger samt personerne bag den ansøgende virksomhed. Vi kan ikke garantere at vi eller vores kunder ikke bliver bedraget, men vi har indført strenge procedurer til at afdække eventuelle forsøg. Disse inkluderer bl.a. screeninger i bedrageriregistre og sanktionslister. 

Nemt at skabe porteføljer

Uanset om det gælder et ejendoms- eller virksomhedslån, opfordrer vi vores investorer til altid at sprede deres investeringer på flere projekter og virksomheder for at reducere deres sårbarhed over for tab. Vores mål er at gøre det enkelt for investorerne at opbygge en portefølje på platformen, så ejendoms- og virksomhedslån i Danmark, Norge og Sverige nemt kan fungere som et supplement til deres øvrige opsparings- og investeringsformer. 

Særligt for ejendomsprojekter

Kreditvurderingsprocessen for ejendomslån og lån til mindre virksomheder ligner som udgangspunkt hinanden. Dog er ejendomslån ofte større beløb, og derfor gennemfører vi en udvidet baggrundskontrol (due diligence).

Denne kontrol inkluderer bl.a. en fysisk, finansiel og juridisk vurdering af ejendommen og dens potentiale som investeringsobjekt. Vi laver desuden en grundigere vurdering af låntageren og/eller virksomheden bag projektet, fx gennem interviews med nøglepersoner i ledelsen samt låntagers revisor eller juridiske rådgiver.

Ovennævnte baggrundskontrol gennemføres i samarbejde med eksterne konsulenter og samarbejdspartnere og kan desuden indeholde en uafhængig vurdering fra tredjepart. Vi eller vores vurderingspartner aflægger altid ejendommen et besøg og foretager en fysisk inspektion.

Vurderingen opsummeres i en rapport der offentliggøres på platformen og som bl.a. indeholder kommentarer om det lokale marked, priser på sammenlignelige ejendomme samt en række andre nøgleparametre. Er der tale om en udlejningsejendom, vil rapporten også indeholde information om status for lejeaftaler m.m. 

For alle ejendomslån ser vi på lånets størrelse i forhold til ejendommens vurderingspris. Dette forhold kaldes belåningsgraden eller Loan to Value (LTV), og her ser vi særligt på om der er en forsvarlig buffer hvis ejendommen skulle falde i værdi. Du kan læse mere om netop belåningsgraden nedenfor.

Kameo kræver at der stilles sikkerhed for alle lån, og for ejendomslån sker det som oftest i form af pant i ejendommen. Dette sker ved at der udstedes et pantebrev. Kameo sørger for, på vegne af långiverne, at pantebrevet tinglyses og registreres korrekt.

Hvis låntager ikke kan tilbagebetale sin gæld, og ejendommen sælges, vil den som holder pantebrevet blive betalt først. Pantebrevet sikrer derved at investorerne prioriteres foran evt. andre kreditorer. Indtægterne fra et evt. salg af pantsat ejendom fordeles proportionelt mellem investorerne.

Belåningsgrad

Fastigehtslån beräkning

Belåningsgraden kaldes også Loan to Value (LVT) og er et udtryk for forholdet mellem lånebeløbet og værdien af den ejendom der lånes til. Hvis LTV for et projekt er 70 % betyder det med andre ord at lånebeløbet svarer til 70 % af ejendommens værdi. Dermed skal ejendommen falde mere end 30 % i værdi før investorerne påvirkes negativt og evt. lider tab.

Forskellen mellem lånebeløbet og værdien af ejendommen er det der beskytter långiverne mod udsving i ejendommens værdi. Jo højere belåningsgrad, jo mere risikofyldt vil et ejendomsprojekt også være for investorerne.

Forsinkede betalinger og misligholdelse

Alle investeringer i et lån er reguleret af en låneaftale mellem investorer og låntager. Vores låneaftale er udviklet i tæt samarbejde med anerkendte advokatfirmaer.

I henhold til låneaftalen er det låntagers ansvar at sikre at Kameo modtager betalinger på eller inden betalingsdagen. Hvis betalingen ikke er modtaget, vil den følgende proces begynde:

  • 1 - 7 dage: Låntager modtager påmindelser fra Kameo via telefon og e-mail
  • Efter 7 dage: Advarsel om inkasso sendes ud
  • Efter 14 dage: Sagen sendes til inkasso

I nogle sager kan der være forhandlinger med låntageren. En mulig forhandling gennemføres af Kameo og sigter mod at maksimere den potentielle udbetaling til investorer i et lån hvor tilbagebetalingen er ophørt. Vi godkender ikke væsentlige ændringer i låneaftalen – fx forsinkede betalinger – uden først at informere alle involverede långivere og derefter handle på grundlag af en afstemning i sagen.

Hvis ingen inkassosag giver resultater, starter vi en opsummeringsproces. Hvis denne heller ikke giver resultater, involveres vores juridiske partnere der vil indlede konkursproceduren. Hvis et selskab mister sin evne til at betale og går konkurs, vil den del af lånet der ikke kan dækkes af låntagers aktiver/sikkerhedsstillelse udgøre et tab for investorerne. Tabet fordeles proportionelt mellem långiverne.

Tvangsfuldbyrdelse

Processen for tvangsfuldbyrdelse af pengekrav sikret med pant i fast ejendom kan kort opsummeres på denne måde:

En panteret i fast ejendom stilles som sikkerhed for at et pengekrav bliver betalt. Hvis pengekravet misligholdes, vil Kameo benytte sig af denne sikkerhed til at opnå dækning for kravet.

En sådan tvangsfuldbyrdelse sker normalt ved tvangssalg. Tvangsfuldbyrdelsen sker gennem myndighederne, og lovens regler for inddrivelsen af kravet er ufravigelige. Myndighedernes afgørelse kan blive behandlet i byretten.

Tvangsfuldbyrdelse af et pengekrav kan gennemføres når der er et kraftigt tvangsgrundlag for kravet, fx registreret aftalepant i fast ejendom.

Pantsætter får tilsendt en skriftlig varsel om at der vil blive begæret et tvangssalg af pantet hvis det misligholdte beløb ikke betales.

To uger efter denne varsel kan begæringen om tvangsfuldbyrdelse fremsættes for byretten i den kreds hvor ejendommen/boligen ligger.