Tidigare låntagare söker finansiering för byggnation i slutskede av 16 bostadsrätter på Nämdö i Stockholms skärgård

* Läs mer under säkerhetspaket vilka villkor som gäller för den personliga borgen

Som säkerhet för detta lån ställs andrahandspant i fastighet i Värmdö Västerby 5:189 om SEK 9 000 000 med inomläge 10 000 000 – 19 000 000 SEK samt andrahandspant i fastighet i Värmdö Västerby 5:368 om SEK 36 000 000 med inomläge 3 375 000 – 39 375 000 direkt efter Kamoes investerare i tidigare upptaget byggnadskreditiv om SEK 45 000 000 #4151 – 4157 (läs nedan i tabellen hur inomlägena förändras i samband med fastighetsregleringen).

Banken besitter idag pantbrev i fastigheten Värmdö Västerby 5:189 med inomläge SEK 0 –10 000 000 med bästa förmånsrätt samt med pantbrev i fastigheten Värmdö Västerby 5:368 med inomläge SEK 0 –3 375 000 med bästa förmånsrätt. Utestående lån till bank uppgår till totalt SEK 13 375 000, villkoret för dessa lån via Kameo är att bankbelåningen inte får utökas under lånets löptid.

Utöver detta ställs pant i fastighet i en kommersiell fastighet på Ekerö som är uthyrd till bland annat kommunen för förskoleverksamhet (läs mer om fastigheten under ”Projektet”), moderbolagsborgen från Marna Förvaltning AB om hela lånebeloppet samt personlig borgen från ägaren till dess att förhandsavtalen har konverterats till upplåtelseavtal.

Banken besitter idag pantbrev i fastigheten Ekerö Närlunda 6:3 med inomläge SEK 0 – SEK 20 000 000 med bästa förmånsrätt. Utestående lån till bank uppgår till totalt SEK 18 400 000, villkoret för detta lån är att bankbelåningen inte får utökas under lånets löptid.

Innan fastighetsreglering har vunnit laga kraft:

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** Personligt borgensåtagande släpps i samband med att förhandsavtal har konverterats till upplåtelseavtal samt att tillgängligt pantbelopp i fastigheterna säkrar hela Lånebeloppet.

Efter fastighetsreglering har vunnit laga kraft:

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** Personligt borgensåtagande släpps i samband med att förhandsavtal har konverterats till upplåtelseavtal samt att tillgängligt pantbelopp i fastigheterna säkrar hela Lånebeloppet.

Marna Förvaltning AB förvärvade Gällstaö Bryggan AB samt Aktiebolaget Guns Livsmedel under år 2017 med förhoppningen om att bygga upp en ny samlingspunkt/anläggning på ett attraktivt läge i Stockholms skärgård.

Marna Förvaltning AB startades av Olof Nordberg under 2013 med visionen att göra lönsamma investeringar med stort fokus på stabila kassaflödesgenererande bolag. Bolaget har flertalet investeringar i diverse projekt och verksamheter. Den hittills största investeringen är i börsnoterade bolaget Stockwik Förvaltning AB. Bolaget äger 808 439 aktier i Stockwik Förvaltning AB. Marna Förvaltning AB är även majoritetsägare i bolaget Protorp Fastigheter AB.

Nedan förklarar Marna Förvaltning AB deras huvudsakliga investeringar:

”Protorp Fastigheter AB vars verksamhet är att förvärva, förvalta, förädla, äga och avyttra fast egendom i form av hyresfastigheter och samhällsfastigheter." Läs mer här.

"Stockwik Förvaltning AB vars verksamhet är att ge sina aktieägare möjlighet att vara delägare i en portfölj av välskötta, stabila och lönsamma, mindre, svenska kvalitetsföretag. Stockwik erbjuder en stabil plattform för småföretag att utvecklas organiskt och via kompletterande förvärv. Stockwik tar tillvara på de mindre bolagens spetskompetens och erbjuder det stora bolagets trygghet och möjligheter. Vi investerar långsiktigt och förvärvar bolag för att behålla dem. I vår investeringsprocess ställer vi krav på såväl kvantitativa parametrar såsom kapitaleffektivitet som kvalitativa värden såsom god affärsetik samt ordning och reda. Stockwiks aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap med koden STWK." Läs mer här.

Organisationsstruktur

Finansiell information samt bilagor

Årsredovisning Närlunda Fastigheter AB år 2022

Årsredovisning Marna Förvaltning AB år 2022

Årsredovisning Gällstaö Bryggan år 2022

Värdering Värmdö Västerby 5_189_signerad

Tidigare projekt via Kameo

Personen bakom låntagande bolag har tidigare upptagit ett lån genom Kameos långivare genom bolaget North Mountain Lodge AB för att finansiera renovering samt ombyggnation av befintliga byggnader i Funäsdalen, Härjedalen. Projektet gick enligt plan, renovering och återbetalning av lånet genomfördes genom att en bank refinansierade lånet i december 2021.

Läs mer om det färdigställda projektet här.

Lån 3758

Länk till projektet.

Marna Förvaltning AB förvärvade under 2017 två fastigheter belägna på Nämdö i Stockholms skärgård genom bolagsförvärv av Gällstaö Bryggan AB. Marna Förvaltning AB förvärvade även den operationella driften av restaurangen samt livsmedelsbutiken Aktiebolaget Guns Livsmedel. Dessa förvärv gjordes med förhoppningen om att kunna utveckla fastigheterna till en attraktiv anläggning både för boenden samt besökare på ön.

Finansieringen av förvärven gjordes med fördelningen hälften eget kapital och hälften banklån. Köpeskillingen uppgick till SEK 9 800 000. Sedan dess har bolaget investerat ytterligare ca SEK 5 000 000 med eget kapital och SEK 10 000 000 i banklån i projektet.

Fastigheten bestod vid förvärvet av sex befintliga byggnader varav fyra av dessa var bostadshus, sjöbod samt en restaurang/livsmedelsbutik. Innan renoveringen såg anläggningen ut enligt nedan:

Nu har bolaget färdigställt renovering samt nybyggnation av restaurangen/livsmedelsbutiken, sjöbod, gästhamnen samt rustat upp befintliga tankningsstationer så att båtar kan tanka från stationen dygnet runt. Restaurangen samt livsmedelsbutikens totala uthyrningsbara area (LOA) uppgår till 453 kvm. Ovan arbete benämner bolaget som fas 1. Fas 1 är nu färdigställt.

Livsmedelsbutiken samt restaurangen sköter den operationella driften av faciliteterna. Robert Sörman, som har tidigare erfarenhet från restauranger som Bistro Jarl, Riche samt Bistro Arsenal, är nu en av de operativa cheferna av faciliteterna. Restaurangen samt livsmedelsbutiken hade öppning den 22 juni 2021. Restaurangen samt livsmedelsbutiken har varit i drift sedan dess och har ökat omsättningen och resultatet under 2022 & 2023.

Utöver ovannämnda verksamheter har bolaget påbörjat uthyrning av något lyxigare tält på fastigheten, \https://namdosolvik.se/glamping/\. Under sommaren hyr bolaget ut två tält belägna högre upp på fastigheten med en fin utsikt över skärgården.

Aktiebolaget Guns Livsmedel har ingått ett femårigt hyreskontrakt med fastighetsägande bolag om att erlägga en hyra om SEK 1 656 000 årligen.

En extern värdering gjordes av Novier Property Advisors AB under oktober 2022, där värdet för fas 1 (restaurang samt livsmedelsbutik antas vara beläget på egen registerfastighet), uppgick till SEK 15 000 000 (se bilaga), baserat på ovannämnda hyresnivåer samt övriga förutsättningar enligt värderingen.

Fas 2, den sista fasen i detta projekt, som är indelat i två etapper. Etapp 1 är den etapp som detta lån ska delfinansiera. Etapp 1 består av 16 bostadsrättslägenheter fördelade på 4 parhus och ett flerbostadshus. Bygglov för etappen har beviljats och projektet är i dess slutfas.

Länk till projektet.

Så här säger projektägaren Olof Nordberg om projektet: ”Projektet på Nämdö är en fullskalig satsning på hållbarhet. Innan projekteringen startade engagerades Tyréns AB för att ta fram en 360° hållbarhetsrapport. Bland annat kommer allt från dricksvatten till kontaktdon från havet tack vare en ny installerad avsaltningsanläggning och återvunnen havsplast. Solceller på taken förser fastigheterna med gemensamfastighetsel och svanenmärkta hushållsmaskiner. Snålspolade toaletter och duschar samt luftvärmepumpar borgar för både lägre vatten och energiförbrukningen. En av de mest utmärkande åtgärderna är koljangrunderna som består till 60 % procent återvunnet glas och ger upp till 30 % mindre koldioxidutsläpp. De är också enklare att transportera och ger en kortare byggtid. Alla lägenheterna förses med egna vatten och elmätare vilka kan fjärrstyras så att de boende enkelt kan styra sin egen förbrukning”.

Hawila Projekt AB är anlitad entreprenör för projektet som tecknar fullgörandeförsäkring. Husen är resta och de sista interiöra arbetet pågår nu på fastigheten. De 15 sålda enheterna är planerade att tillträdas under juli/augusti 2023.

Försäljningsarbetet påbörjades i oktober 2022 och 15 av 16 enheter i etapp 1 är idag sålda med förhandsavtal, motsvarande cirka 96 % av budgeterat försäljningsvärde i etappen. Konvertering av förhandsavtal till upplåtelseavtal planeras att ske inom kommande veckor. Se mer info om försäljningsstatus på projektets hemsida.

Låntagaren har erhållit en offert om slutplacering för föreningslån om SEK 3 792 118, motsvarande SEK 5 464 per kvm. Totala intäkter i etapp 1 är budgeterade till SEK 63 187 118. Värdet för restaurangen uppgår till SEK 15 000 000 enligt senaste värdering, vilket ger ett totalt värde för etapp 1 och restaurangen om SEK 78 187 118.

Utöver detta ställer låntagande bolag ut pant i en kommersiell fastighet på Ekerö. Fastigheten har bolaget ägt sedan 2011. Idag inhyser fastigheten främst en förskola men även kontor och lager. Total LOA uppgår till 1 470 kvm varav 1 093 kvm är uthyrt till kommunen som bedriver förskoleverksamhet.

Enligt värderingsmannen anses byggnadens underhållsskick som normalt. Läget för kontor bedöms som gott lokalt för Ekerö.

Fastigheten, genererar hyresintäkter om cirka SEK 2 251 000 med bedömd vakans om 5 % (faktisk vakans är per idag 0,5 %) med ett driftnetto om ca SEK 1 747 000 årligen. Enligt senaste gjorda externa värdering, som gjordes den 2:e maj 2023, uppgår värdet för fastigheten till SEK 28 000 000.

Hyresgästerna har ingått hyreskontrakt som löper över hela lånets löptid där majoriteten av den totala hyresintäkten är signerad med kommunen som står för 80 % av hyresintäkten.

Detta medför att fastighetsvärden som ställs som säkerhet för denna kredit uppgår till SEK 106 187 118 varav Bank och Kameo lån uppgår till SEK 83 775 000 vilket ger detta lån en LTV om 79 %. Observera att borgensåtaganden ej är medräknade i belåningsgraden.

Solvik är en ort belägen på Nämdö i Stockholms skärgård. Solvik ligger cirka 20 minuters båtfärd från Sandhamn och Stavsnäs. Dagligen trafikerar Vaxholmsbolaget båtar till och från Solvik/ Stavsnäs. Per idag bor det cirka 200 personer året runt på Nämdö och ett par tusen uppskattas besöka öarna omkring varje sommar.