11% årsränta | Riskbetyg C | Fastighetsutvecklare söker lån till bostadsprojekt i attraktivt område

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	1.500.000
Låntager	I/S Stiftsvej 4 A & 4 B (Real Capital A/S)
Anledning til lånet	Opførsel af boliger
Løbetid*	3-23 mdr.
Risiko-niveau	C
Sikkerhed	Pant i ejendom (2. prioritet)
Belåningsgrad (LTV)**	Projektet: Ca. 63% Sikkerhedsobjektet: Ca. 76%
Årsrente	11 %
Tegningsperiode***	2019-09-13 – 2019-10-04
Låntype/amortisering	Tilbagebetaling af hele lånebeløbet på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Belåningsgraden, LTV, i forhold til værdien af den ejendom der stilles som sikkerhed for lånet er ca. 76 % når alle trancher er udbetalt.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til I/S Stiftsvej 4 A & 4 B med følgende vilkår:

• Lånet udbetales og renten løber fra 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 11 %, svarende til 0,92% per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 63%. Beregningen af LTV tager udgangspunkt i totale lån set i forhold til den forventede salgsværdi for projektet. Tilsvarende belåningsgrad for den ejendom der stilles som sikkerhed er udregnet på baggrund af handelsværdien.

Denne tranche er den anden i et samlet lån på DKK 4.500.000 via Kameos platform. Trancherne følger værdiskabelsen i projektet, og alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche. Bemærk at strukturen på trancherne kan ændres under projektets løbetid, så enkelte af de følgende trancher kan blive lanceret på Kameos svenske platform i SEK.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb	Status	Sikkerhed
1	1.000.000 DKK	Afsluttet	Pant i ejendom
2	1.500.000 DKK	Tegningsperiode pågår	Pant i ejendom
3	2.000.000 DKK	Kommende	Pant i ejendom
Totalt	4.500.000 DKK

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet DKK 4.500.000 vil Kameos långivere i første omgang have 2. prioritetspant i en udlejningsejendom i Vejle (se mere under finansiel information), bag to realkreditlån på samlet DKK 6.500.000.

Ved første tranche var der sikrede krav på DKK 7.500.000 foran Kameo, men netop første tranche blev brugt til at udbetale et sælgerpantebrev på DKK 1.000.000, er det samlede krav foran Kameo reduceret til DKK 6.500.000 som beskrevet ovenfor.

At låntager er et I/S, indebærer at moderselskabet Real Capital A/S er ansvarlig for hele lånebeløbet på totalt DKK 4.500.000.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne uagtet at sikkerheden registreres i både nye og eksisterende pantebreve.

Pantsætter	I/S Stiftsvej 4 A & 4 B
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Stiftsvej 4 A & 4 B
Prioritet	2. prioritetspant i ejendom
Sikkerheden i trancherne	Alle långiverne har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Salamanderhusene er tegnet af KHR Arkitekter og består af 21 rækkehuse og 18 lejligheder. Boligerne bliver bygget i det nye boligudviklings-område Nærheden, som ligger i Hedehusene imellem Høje Tåstrup og Roskilde.

Salamanderhusene ligger på en svagt faldende sydvendt skråning med udsigt til Salamandersøen. Rækkehusene bliver opført i størrelserne 119 til 126 kvm og er tænkt som bolig for den aktive familie hvor der er god plads til både børn og voksne. Lejlighederne bliver opført i størrelserne 84 til 97 kvm med god plads til parret eller den lille familie.

Rækkehusene vil være i to plan, hver med tre værelser og en mindre have. Lejlighederne vil være 3-værelseslejligheder i ét plan.

Området

Salamanderhusene er opkaldt efter Salamandersøen mod syd og bygges på parcel 5.4 i Stationskvateret i den nye bydel Nærheden. Med skolen som nærmeste nabo mod vest og Loopet og Salamandersøen mod syd, er det et område der afspejler både det aktive og rekreative familieliv som Salamanderhusene ønsker at være rammen om.

Herfra i Nærheden er der tæt til indkøb, institutioner, sportsfaciliteter og offentlig transport, samtidig med at landskabet ligger lige ude for døren.

Det nye boligområde Nærheden som projektet er en del af, er beliggende i Hedehusene mellem Høje Tåstrup og Roskilde hvor der er let adgang til både by og natur. Området grænser op til Hedehusene Station hvorfra man kan komme til Københavns Hovedbanegård på 20 minutter med regionaltog. I bil er man hurtigt på Holbækmotorvejen og Ring 5. Få hundrede meter fra Nærheden ligger Naturpark Hedeland.

De første beboerne flyttede ind i Nærheden i 2018, og på sigt vil der bo 8.000 mennesker fordelt på 3.000 boliger. Området vil løbende udvikles med nye boliger, faciliteter og beboere i de kommende år. Bl.a. åbner den lokale skole i 2021.

Læs mere om Nærheden her.

Virksomheden

Den låntagende virksomhed I/S Stiftsvej 4 A & 4 B er et projektselskab (SPV) som ejer den erhvervsejendom i Vejle der stilles som sikkerhed for lånet. Selskabet ejes 50/50 af Real Capital A/S og Niels Kruse.

Real Capital er et ejendomsudviklingsselskab med fokus på boligbyggeri i hovedstadsområdet. Real Capital blev stiftet i 2009 som en fusion af Hoffgaard Holding ApS og Real Development ApS som var Niels Kruses tidligere holdingselskaber. De første 3-4 år bar præg af sporadisk aktivitet. Først i 2013 valgte selskabet at gå 100 % ind i ejendomsudvikling.

Selskabet har gennemført tolv projekter siden 2003. Tidligere projekter omfatter alt fra erhverv til rækkehuse og lejligheder, og projektstørrelsen har varieret mellem 550 kvm og 5000 kvm. Med undtagelse af det første projekt, Rytterhusene II i Ølsted, stiftes der altid SPV for hvert projekt. Disse projektselskaber stiftes som P/S for at opnå skattemæssig transparens med Real Capital.

Ved siden af udviklingsprojekterne ejer Real Capital desuden en udlejningsejendom som bidrager positivt til koncernens drift

For yderligere oplysninger om selskabet og tidligere projekter se www.realcapital.dk.

Finansiel information

Følgende tal er hentet fra virksomhedens reviderede 2018-regnskab. Virksomhedens eneste formål og aktivitet er at forvalte ejendommen som stilles som sikkerhed for dette lån. Ejendommen har haft samme lejer siden opførslen i 2006. I marts 2019 underskrev lejer en ny lejeaftale med virksomheden der binder lejer til 2024. Denne kontrakt giver en lavere omsætning på 1,1 mio. DKK, til gængæld vil alle driftsomkostninger fremover overgå til lejer.

I/S Stiftsvej 4A & 4B
Resultat (DKK)	2018	2017
Omsætning	1.473.252	1.437.764
Direkte omkostninger	-103.257	-91.327
Lønninger	0	0
Øvrige omkostninger	-5.485	-18.373
EBITDA	1.364.510	1.328.064
Afskrivninger	-148.233	-148.223
Resultat før renter	1.216.286	1.179.840
Netto renteomkostninger	-253.233	-270.373
Resultat	963.054	909.468

Balance
Anlægsaktiver	14.920.930	15.069.154
Omsætningsaktiver	4.000	4.000
Aktiver i alt	14.924.930	15.073.154
Egenkapital	5.946.727	5.258.674
Langfristede Gældsforp.	7.644.154	8.164.296
Kortfristede Gældsforp.	1.334.049	1.650.183
Passiver i alt	14.924.930	15.073.154

Tallene nedenfor viser en forenklet opstilling af regnskabet for moderselskabet Real Capital A/S som også stiller garanti for I/S Stiftsvej 4A & 4B og dennes forpligtelser. Selskabet fungerer som et holding- og investeringsselskab. I 2018 bestod selskabets overskud af en fortjeneste på salg af en kapitalandel som fremgår af posten ”Netto finansielle poster”.

Real Capital A/S
Resultat (DKK)	2018	2017
Omsætning	0	0
Direkte omkostninger	-1.314.844	-665.750
Lønninger	-1.376.954	-1.829.578
Øvrige omkostninger	0	-47.247
EBITDA	-2.691.798	-2.542.575
Af- og nedskrivninger	-204.386	-945.614
Resultat før finans	-2.896.184	-1.596.960
Netto finansielle poster	7.156.500	3.643.245
Skat af årets resultat	-1.118.208	-1.474.600
Resultat	3.142.108	571.685

Balance
Anlægsaktiver	15.324.786	20.266.293
Omsætningsaktiver	2.644.531	4.420.953
Aktiver i alt	17.969.317	24.687.245
Egenkapital	8.985.515	5.843.407
Langfristede Gældsforp.	5.465.655	5.836.982
Kortfristede Gældsforp.	2.755.461	13.006.857
Passiver i alt	17.969.317	24.687.244

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag: