12 % rente | Utvikling av tomannsbolig i Tvedestrand | Risikoklasse C

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	700.000
Låntager	Smarte Bygg AS
Anledning til lån	Utvikling av en tomannsbolig
Løpetid	9 - 13 måneder
Risikoklasse	C
Sikkerhet	Pant i eiendommen (1. prioritet) og personlig kausjon på 2,89 millioner kroner fra selskapets aksjonærer
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)*	Ca. 63 % (71 % når alle tre lån er utbetalt)*
Årsrente	12 %
Tegningsperiode	06.03.2018 – 14.03.2018
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis

*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris, basert på de første to lånene og estimert markedspris for ferdigstilt tomannsbolig. Når alle tre lån er utbetalt er estimert LTV ca. 71 %.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Smarte Bygg AS og har følgende vilkår:

• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
• Lånet vil benyttes til kostnader relatert til oppføring av hus, installasjon av vinduer samt oppstart av innvendige arbeider.
• Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Den årlige renten er 12 %, tilsvarende 1,00 % per måned.
• Låntageren kan ha rett til å betale tilbake hele lånet etter 9 måneder.
• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter 9 måneder).
• Eiendommen vil ikke ha øvrig gjeld enn lånene som er formidlet via Kameo.
• Estimert belåningsgrad er ca. 63 % LTV, basert på dette lånet i forhold til forventet salgspris av ferdigstilt tomannsbolig.
• Tomannsboligen er ikke solgt til eksterne kjøpere på forhånd.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Dette lånet er det andre av totalt tre lån via Kameos plattform på til sammen NOK 3.700.000, inkludert forskuddsbetalte renter (som holdes igjen på klientkonto). Lånet er delt opp i tre transjer for å følge fremdriften, utbyggingen og verdiskapningen i prosjektet.

Transjer	Lånebeløp	Status
1	2 500 000 NOK	Auksjon fulltegnet
2	700 000 NOK	Auksjon pågår
3	500 000 NOK	Publiseres i april
Totalt	3 700 000 NOK

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i eiendommen med gnr. / bnr. 32/184 i Tvedestrand kommune. Tomten er i størrelsesorden ca. 930 kvm og har rammetillatelse for oppføring av en tomannsbolig samt en seksmannsbolig. I første omgang vil det bli oppført en tomannsbolig, hvor hver enhet er på ca. 119 kvm (BRA) med tilhørende sportsbod.

Smarte Bygg AS vil ikke betale utbytte før lånene via Kameo er tilbakebetalt.

Aksjonærene i selskapet garanterer salg av en enhet og har derfor stilt en personlig kausjon tilsvarende estimert salgspris på seksjonsnummer 1 på til sammen 2.890.000 kroner.

Prosjektet

Selskapet planlegger to byggetrinn på tomten, som fordeles i «bygg nord» og «bygg sør». Bygg nord vil være første steg i byggeprosessen, som vil bestå av én tomannsbolig, mens for bygg sør planlegges det et større prosjekt på totalt seks enheter. Dette lånet, som er én av totalt tre transjer, vil utelukkende gå til utvikling av bygg nord, mens bygg sør vil iverksettes først etter at bygg nord er ferdigstilt og solgt. Tomten på totalt 929,7 kvm er allerede kjøpt og prosjektutviklingen for bygg nord er godt i gang. Foreløpig har selskapet planert hele eiendommen, støpt ringmur med isolert plate (etter Tek17 krav), lagt rør og vannboren varme. Dette har ført til økt tomteverdi, hvor en tredjepart (Norges takseringsforbund) har estimert markedsverdien til å være NOK 3.150.000. Det som gjenstår av arbeid er oppføring av tomannsboligen som vil bestilles som et byggesett fra leverandøren Gildera fra Litauen, og deretter innvendig arbeid. Resterende prosjekttid er følgelig relativt kort, og estimeres til ca. seks måneder.

Siden sist transje ble utbetalt har selskapet fått bekreftet levering av element-bygget den 19.mars, som vil ta ca. tre dager å reise. Husbankfinansiering på inntil 80% av kjøpesum er på plass for begge enheter, som er en fordel i salgsprosessen hvor selskapet kan nå ut til flere potensielle kjøpere. Videre vil dette lånet brukes til å dekke kostnader knyttet til ventilasjon, rør- og elektroarbeider, bestilling av vinduer og innvendige dører, samt resterende utvendig arbeid som estimeres ferdigstilt den 20. april.

Tomannsboligen vil være horisontalt delt, hvor hver leilighet vil ha et areal på 119 kvm (BRA). Hver seksjon vil ha to bad, tre soverom, stue og kjøkken. Leiligheten vil bli bygget etter strenge krav i TEK17. Dette innebærer bl.a. at hver leilighet er godt isolert med lave kostnader til oppvarming. TEK 17 kravene gir også minimalt med fremtidig vedlikehold og god bokomfort. Tette boliger med balansert ventilasjon og høy rendement på varmegjenvinning gir et godt inneklima og minimerer varmetap. Leilighetene blir ferdig levert med egen hage/markterrasse for første etasje (Seksjon 1 ) og vestvendt balkong for andre etasje (Seksjon 2).

Det er allerede lagt ned en del kostnader i prosjektet, og resterende kostnader estimeres til å være rundt 3,2 millioner kroner. Begge eiere av Smarte Bygg AS driver til daglig henholdsvis egen rørlegger- og elektrikerbedrift, som også vil utføre mye av arbeidet i prosjektet. En tredjeparts byggekontrollør og takstmann, som er godkjent av Kameo, vil etter forespørsel rapportere om fremgang og at utbygger følger kravene som er stilt av Kameo ifm. prosjektet.

Egenkapital	NOK 1 000 000
Lån fra bank (banken har pant i en annen tomt)*	NOK 1 000 000
Kameo Lån utbetalt til låntaker*	NOK 3 200 000
Estimert resterende prosjektkostnader for bygg nord	NOK 3 200 000

*Lånet fra bank har pant registrert i en annen tomt, så Kameo har førsteprioritets pant i eiendommen til dette prosjektet.

**Det totale lånet gjennom Kameo er på NOK 3,7 millioner, inkludert forskuddsbetalte renter (som holdes igjen på klientkonto).

Som tidligere nevnt har aksjonærene i selskapet garantert salg av en enhet ved å stille en personlig kausjon tilsvarende estimert salgspris på seksjonsnummer 1 på til sammen 2.890.000 kroner. Det betyr at aksjonærene vil kjøpe den ene enheten i tilfelle den ikke blir solgt i markedet innen lånets forfallsdato. Den fleksible løpetiden på 9 - 13 måneder vil gi selskapet ekstra tid til å selge den siste enheten. Da resterende prosjekttid er såpass kort, vil det være passende med litt ekstra tid til salgsprosessen, siden markedet i Tvedestrand kan være tregere enn for eksempel i Oslo. Selskapet planlegger å betale tilbake lånene via Kameo når tomannsboligen er ferdigstilt, og minst en av de to enhetene er solgt.

Eiendomsinformasjon
Adresse	Postadresse: Grethes vei 11, 2900 Tvedestrand
Gårds- og bruksnummer	32 / 184, Tvedestrand kommune
Størrelse	929,7 kvadratmeter

*Øverst til venstre ser dere en plantegning for hele tomten. Bildet til høyere illustrerer ferdigstilt produkt for både bygg nord og bygg sør, mens det nederste bildet illustrerer bygg nord med én tomannsbolig.

Source:Google maps

Området

Tvedestrand er en kommune det satses stort på og vi kan spesielt nevne at det er planlagt ny videregående skole kun 15 minutter til fots unna boligen, samt ny tilførselsvei fra kommende E-18 til FV 410. Dette gjør at tilgjengeligheten øst og sørover blir svært god dersom man ønsker en liten tur utenfor kommunegrensene.

Dette er et attraktivt område som er sentrumsnært og med kort vei til Tvedestrandsfjorden og tilhørende bryggeanlegg. Et naturlig utgangspunkt med båt er Tvedestrandsfjorden som åpner opp for enkel tilgang til Tvedestrands havn og sentrum. Om man velger den andre retningen får man oppleve Sørlandsleia innover Kilsund, Tromøysund og Galtesund med Arendal sentrum i umiddelbar nærhet. Følger man Tvedestrandsfjorden ut til havet an man oppleve noe av det beste Sørlandet har å by på av skjærgård. Velkjente og idylliske feriesteder som Lyngør og Gjeving Brygge er kun en kort båttur unna.

Grethes vei 11 har en flott beliggenhet på toppen av Glastadheia, sentralt i Tvedestrand. Tomten har en utrolig flott utsikt mot vest. Leilighetene ligger høyt og vestvendt og vil ha veldig gode solforhold til langt på kveld (helt til kl. 22:30 om sommeren). Grethes vei er en blindvei som gjør at gaten er svært lite trafikkert og like ved ligger det en flott anlagt lekeplass. Tomten grenser inntil et stort fri-areal som ligger helt på toppen av Glastadheia, dette betyr at man har adkomst til dette barnevennlige og bilfrie området direkte fra boligen sin. I starten av Grethes vei (bak regulert fri-areal) har det nylig kommet en helt ny barnehage, om lag 200 meter fra tomannsboligen.

Selskapet

Smarte Bygg AS eies likt av Trond Vegard Evensen og Morten Ruud, som til daglig driver henholdsvis hver sin elektriker- og rørleggerbedrift i Moss, nemlig EL Power AS og Ruud Rørleggerservice AS. Begge to har gjennom mange år tilegnet seg god erfaring i byggebransjen og ønsker nå å satse på egne prosjekter. Selskapet ble stiftet med formål å utvikle eiendom for videresalg, og er nå i gang med det første prosjektet i Grethes vei 11. Selskapet er opptatt av å levere kvalitet, og ønsker å bygge boliger for fremtiden som for eksempel følger strenge krav etter TEK17 regler.

Selskapet samarbeider tett med en uavhengig prosjektkonsulent som vil være aktiv i prosessen knyttet til leveranse og byggingen av boliger fra leverandør Gildera. Denne konsulenten følger prosessen fra start til ferdigstilt bygg, slik at frister overholdes best mulig og at kvaliteten til enhver tid er etter ønsket standard.

Selskapet har per 31.12.2017 en egenkapital på rundt 1 million kroner og 1 million i gjeld fra bank som har pant i en tomt som den ene aksjonæren eier i Moss.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har god erfaring innen byggfaget, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og eventuelle underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.

Lånene fra Kameo vil betales ut i henhold til fremdriften i prosjektet.

Eiendomsprisene kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter boliger kan også falle. Vær oppmerksom på at en av totalt to enheter i tomannsboligen ikke er forhåndsolgt, og det er ikke sikkert at boligen blir solgt før lånet betales tilbake.

Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge tomten eller leilighetene på ønskede nivåer, kan det tenkes at leilighetene kan leies ut og lånet refinansieres av en annen bank. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette kan da gjøres via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapet og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.