Eiendomsselskap ønsker finansiering til å rive eksisterende hus
Forhåndstegning åpner 15.05.2025 kl. 09.00 og stenger 16.05.2025 kl. 09.00.
Selskapet ønsker å låne NOK 595 500 av totalt NOK 3 000 000 til kjøp av tomt. Dette er andre transje i lånet.
Lånet sikres med første prioritets pant i tomten, samt personlig kausjon fra selskapets største aksjonær på NOK 1 000 000. Tilbakebetalingen er planlagt gjennom salget av det ferdige prosjektet, og er nærmere beskrevet under «Investeringsvilkår».
Prosjektets styrker
- Erfaren eiendomsutvikler
- Ferdig regulert tomt, med utsikt over hele Moss
Lenker til tidligere transjer:
Låneinformasjon og investeringsvilkår
| Låntaker | Bjerget 33 Eiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 934 557 646 |
| Lånebeløp (NOK) | 595 500 |
| Risikoklasse | C |
| Årlig rente | 14% |
| Månedlig rente | 1.17% |
| Lånets formål | Tomtefinansiering |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 18 mnd |
| Transje | 2 |
| Sikkerhet | Pant i eiendom, personlig kausjon |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV*) | 46% |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av tomannsbolig |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rett til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 46% etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til Bjerget 33 Eiendom AS, org.nr 934 557 646. Selskapet ønsker å låne NOK 595 500 av en låneramme på totalt NOK 3 000 000 fra Kameos långivere.
Tomten ble kjøpt i februar 2025 for NOK 3 750 000, hvor Kameos långivere finansierte NOK 2 404 500, og låntaker selv gikk inn med NOK 1 500 000. Låntakerens egenkapital vil dekke den resterende kjøpesummen og tilhørende finanskostnader. Denne transjen skal dekke kostnadene ved å rive den eksisterende boligen på tomten, og klargjøre for å begynne byggearbeidet.
Når rivningen er ferdig og klargjøringsarbeidet for grunnarbeid er påbegynt, vil Kameo foreta en ny kredittvurdering for å avgjøre om byggelån skal innvilges i prosjektet. Ny kredittvurdering vil bli tatt med hensyn til status i andre pågående prosjekter i gruppen. Eventuelt byggelån vil bli sikret med samme pant som tomtelånet, og den maksimale låneverdien (LTV) vil være opp til 75% av ferdigverdi ved prosjektets fullførelse. Hvis Kameo ikke innvilger byggelån, kan Kameo måtte vike prioritet i pantet ned til andre prioritet, men det vil aldri vikes for ett pant som tillater å låne opp mer enn 75% av ferdigstilt verdi.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved ferdigstillelse og salg av tomannsboligen, som det allerede foreligger rammetillatelse til å bygge.
Videre har selskapet subordinert all aksjonærgjeld og innført en utbyttebegrensing, som sikrer at det ikke kan utbetales utbytte til aksjonærene gjennom låneperioden via Kameo.
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4710 | 2 404 500 | 13% | Pant i eiendom Personlig kausjon | Avsluttet |
| 2 | 4792 | 595 500 | 14% | Pant i eiendom Personlig kausjon | Pågående |
| 3 000 000* | |||||
*Det er innvilget låneramme på NOK 3 000 000 til finansiering av tomtekjøp og riving av det eksisterende huset på eiendommen. Når prosjektet er overdratt og arbeidet startet, vil Kameo foreta en ny kredittvurdering for å vurdere muligheten for å innvilge et byggelån. Ved eventuell godkjenning av byggelånet vil begge lånene bli sikret med samme pant i eiendommen. Det totale pantet i eiendommen vil da kunne utgjøre inntil NOK 14 500 000, inkludert byggelånet.
Lånet sikres med førsteprioritets pant i prosjekttomten. Pantets størrelse vil også dekke et eventuelt byggelån, som vil bli vurdert av Kameos kredittkomite når prosjektet er igangsatt. Dette innebærer at långiverne i dette lånet vil ha samme sikkerhet som långiverne i et eventuelt fremtidig byggelån.
I tillegg stilles det personlig garanti på NOK 1 000 000 av Gisle Linberg, som eier 75% av aksjene i det låntagende selskap.
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Bjerget 33 AS |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Gnr. 2 bnr. 558 i Moss kommune |
| Prioritet | 1.prioritet |
| Beløp | NOK 20 000 000 |
| Personlig kausjon | |
| Kausjonist | Gisle Lindberg |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Begrenset til 1 000 000 NOK |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragent innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.
Bjerget 33 Eiendom AS er et prosjektselskap som eies 75% av Fiol Invest AS og 25% av Arkitank Drogseth. Fiol Invest AS er et holdingselskap med to pågående prosjekter i tillegg til Bjerget 33. Ett av prosjektene, Bjerget 7, ligger på nabotomten, der det bygges tre rekkehus, med opptil 10 enheter. Det andre er ett prosjekt på Smestad i Oslo, hvor selskapet, sammen med to andre partnere, skal bygge to villaer. Kameo er med på finansieringen av prosjektet på Smestad.
Fiol Invest AS ble etablert i 2012 av Gisle Linberg, som er prosjektleder på prosjektene og har lang erfaring i eiendomsbransjen. Selskapet har utviklet flere prosjekter i Moss-området siden oppstart.
Arkitank Drogseth, som eier 25% av Bjerget 33 Eiendom AS, er eid av Espen Drogseth, en erfaren arkitekt. Drogseth har utført alt arkitektarbeid for prosjektet og stått for søknaden om rammetillatelse.
Ledelse
Ledelsen består av to personer: Gisle Linberg som daglig leder og styreleder, og Espen Drogseth som styremedlem.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Årsregnskap 2023 - Fiol Invest AS
Fiol Invest AS har hatt negativt resultat de siste årene, som også har påvirket egenkapitalen i selskapet negativt. Dette er forventet å bedre seg, hvis utviklingen og salget av det pågående prosjektet i Moss, på Bjerget 7, går som planlagt i 2025.
Bjerget 33 er en tomt som ligger i et attraktivt boligområde i Moss sentrum, kun 10 minutters gange fra bykjernen. Tomten ligger på en liten høyde, som gir en flott utsikt både mot fjorden og innover i landet fra det planlagte huset. I dag står det en eldre enebolig på tomten som er i dårlig stand og derfor skal rives for å gi plass til en moderne tomannsbolig.
De nye boligene vil være på henholdsvis 174 kvm og 150 kvm, og har en planløsning som er godt tilpasset familier.
Prosjekteieren vil bidra med egenkapital til tomtekjøpet, mens resten av prosjektet, inkludert byggingen, vil bli finansiert med lån frem til naboprosjektet er ferdigstilt og solgt. Gevinsten fra salget av nabotomten vil bli brukt til å dekke deler av de gjenstående byggekostnadene for Bjerget 33.
Prosjekteier hadde opprinnelig planlagt å benytte samme entreprenør som i tidligere prosjekter til hele utbyggingen, men dette selskapet meldte oppbud i april. De har nå inngått avtale med AT Anlegg for riving av eksisterende bygg, men har ennå ikke valgt entreprenør for selve gjennomføringen av prosjektet. Dette forventes avklart før sommeren, med planlagt oppstart i andre halvår 2025.
Byggeprosess | |
| Gårds- og bruksnummer | 3103-2/558 |
| Adresse | Bjerget 33, 1530 Moss |
| BOA | 324 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei, AT Anlegg skal rive eksisterende hus |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Salgsprosess | |
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 174 kvm + 150 kvm |
| Forhåndsolgt | Ingen |
Bjerget 33 ligger i et veletablert boligområde preget av eneboliger og rekkehus, og med gangavstand til Moss sentrum. Området tilbyr enkel tilgang til skoler, barnehager, butikker, restauranter og byliv. Området har også god kollektivforbindelse, med flere bussholderplasser innen fem minutters gange.
Område kombinerer eldre og nyere bebyggelse, noe som tilfører særpreg og sjarm.
I 2024 var omsetningshastigheten for boliger i dette området i gjennomsnitt 127 dager, noe som indikerer at salgstiden kan være noe lang. Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter i 2024 har i gjennomsnitt ligget under estimert pris for prosjektet, men mange av disse tomannsboligene har ett stort behov for renovering. Det er lite nybygg som har blitt solgt i område i perioden.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap eller forsinkelse. Selv om Kameo kontrollerer at eiendommens verdi samsvarer med prosjekteierens beregninger, kan faktisk verdi av eiendommen bli lavere dersom eiendommen ikke kan bebygges som planlagt. Dette kan skje hvis det er forhold ved eiendommen som det ikke er tatt hensyn til ved verdsettelsen, som f.eks. forurensning, arkeologiske funn, mer krevende grunnforhold enn antatt eller politiske beslutninger. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot fullstendig eller delvis utvikling eller betydelige økonomiske kostnader. Eiendommen kan også bli påvirket av hendelser som skred, flom og andre naturhendelser som påvirker muligheten til å utvikle eiendommen.
Utvikling av eiendommen kan bli forsinket eller bli dyrere enn forventet. Flere faktorer kan føre til at prosjekteieren går konkurs, noe som igjen fører til tvangssalg av eiendommen. Byggeprosjektet på eiendommen kan da være uferdig. Ved salg av uferdig prosjekt må man forvente en betydelig rabatt på salgsprisen. Når tomten nærmer seg å være klar for grunnarbeid, vil Kameo ta en ny kredittvurdering for å vurdere ett byggelån. Ved en eventuell godkjenning av byggelån, vil dette lånet ha samme sikkerhet som tomtelånet, og långiverne vil derfor stille på lik linje ved ett eventuelt tvangssalg. Hvis Kameo ikke godkjenner byggelån, kan det bli aktuelt å vike prioritet for et eventuelt byggelån, men Kameo vil aldri godkjenne at det lånes opp til over 75% av prosjektets ferdigstilte verdi.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger finansiering av prosjektet utover dette lånet for å kunne fullføre prosjektet. Det er også en byggerisiko: Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Den største eieren i prosjektet har også andre pågående prosjekter samtidig, og forsinkelse/kostnadsoverskridelser i disse prosjektene kan påvirke fremgangen i dette prosjektet.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.