Fastighetsutvecklare söker delfinansiering av bostadsprojekt i attraktiv ny stadsdel

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 900 000
Trancher	3 (3)
Låntagare	I/S Stiftsvej 4 A & 4 B (Real Capital A/S)
Anledning til lånet	Uppförande av bostäder
Löptid*	Min 3 mån | Max 22 mån
Säkerhet	Pant i fastighet (2:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV) (LTV)**	Projektet: Ca. 63% Säkerhetsobjektet: Ca. 76%
Årsränta	11%
Teckningsperiod***	2019-10-16 – 2019-10-30
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga

*I enlighet med generella villkor kan låntagaren återbetala lånet tidigast efter tre (3) månader efter att teckningsperioden är avslutad.

** Lån i förhållande till försäljningspris, LTV, i förhållande till värdet av den fastighet som ställs som säkerhet för lånet är ca. 76% när alla trancher är ubetalade.

*** Teckningsperioden (auktionsperioden) kan avslutas i förtid om lånet är fulltecknat och alla inbetalningar är mottagna. Låntagaren kan emellertid också välja att förlänga teckningsperioden om lånet inte är fulltecknat vid slutdatum.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till I/S Stiftsvej 4 A & 4 B med följande villkor:

• Lånet utbetalas och räntor löper från 5 arbetsdagar efter att låneauktionen avslutas.
• Årsräntan är 11%, motsvarande 0,92% per månad.
• Låntagaren har rätt att återbetala hela lånet efter 3 månader.
• Lån i förhållande till försäljningspris (LTV) för projektet förväntas att vara ca. 63%. Beräkningen av LTV bygger på totala lån i förhållande till det förväntade försäljningsvärdet för projektet. Motsvarande belåningsgrad för den fastighet som ställs som säkerhet är uträknad med hjälp av marknadsvärde.

Denna tranche är den tredje i ett samlat lån om DKK 4 500 000 genom Kameos plattform. Trancherna följer värdeökningen i projektet, och alla långivare innehar samma säkerhet.

Tranche	Lånebelopp	Status	Säkerhet
1	1 000 000 DKK	Fulltecknad	Pant i fastighet
2	1 500 000 DKK	Fulltecknad	Pant i fastighet
3	2 900 000 SEK (Motsvarande 2 000 000 DKK)	Teckningsperiod pågår	Pant i fastighet
Totalt	4 500 000 DKK

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet om totalt DKK 4 500 000 kommer Kameos långivare att inneha 2:a prioritets pant i en hyresfastighet i Vejle (läs mer under Finansiell information), efter två realkreditlån på totalt DKK 6 500 000.

Att låntagaren är ett så kallat I/S, innebär att moderbolaget Real Capital A/S är ansvarig för hela lånebeloppet om totalt DKK 4 500 000 (Moderbolagsborgen).

Alla trancher kommer att inneha samma prioritet i säkerheterna. För denna tranche agerar Kameo Svensk Filial som långivarombud med gällande svenska villkor. Kameo ApS är säkerhetsombud för alla ställda säkerheter i samtliga trancher.

Pantsättare	I/S Stiftsvej 4 A & 4 B
Långivarombud*	Kameo ApS på vägnar av Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastighet med adress: Stiftsvej 4 A & 4 B
Prioritet	2. prioritets pant i fastighet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Projektet

Salamanderhusen är ritade av KHR Arkitekter och består av 21 stycken radhus och 18 stycken lägenheter. Bostäderna uppförs i det nya bostadsområdet Nærheden, som ligger i Hedehusene mitt emellan Høje Tåstrup och Roskilde.

Salamanderhusen är belägna i söderläge med utsikt över Salamandersjön. Radhusen är 119- 126 kvm och är tänkt som bostad för den aktiva familjen med plats för både barn och vuxna. Lägenheterna uppförs i storleken 84 till 97 kvm är tänkt för mindre familjer.

Radhusen kommer att vara i två plan, var och en med tre rum och en mindre trädgård. Lägenheterna kommer att vara lägenheter med ett sovrum i ett plan.

Området

Salamanderhusen fick sitt namn efter Salamandersjön och byggs i Stationskvarteret i den nya stadsdelen Nærheden. Med en skola som närmaste granne i väster och Salamandersjön i söder är det ett område som speglar det aktiva frilufftslivet som Salamander-husen vill vara en del av.

Härifrån är det nära till shopping, institutioner, idrottsanläggningar och kollektivtrafik, medan naturen ligger precis utanför dörren.

De första bostäderna hade tillträde i Nærheden under 2018, och på sikt kommer det att bo 8000 människor fördelat på 3000 bostäder i området. Området kommer löpande att utvecklas med nya bostäder, faciliteter och boende under kommande år. Bl.a. öppnar den lokala skolan år 2021.

Läs mer om Nærheden här.

Företaget

I/S Stiftsvej 4 A & 4 B är ett projektbolag (SPV) som äger den kommersiella fastigheten i Vejle som ställs som säkerhet för lånet. Bolaget ägs 50/50 av Real Capital A/S och Niels Kruse.

Real Capital A/S är ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostadsbyggande i huvudstadssområdet. Real Capital grundades under 2009 som en fusion av Hoffgaard Holding ApS och Real Development ApS som var Niels Kruses tidigare holdingbolag. De förste 3-4 år var det endast sporadisk aktivitet i bolaget. Först under 2013 valde bolaget att gå 100% in i fastighetsutveckling.

Bolaget har genomfört tolv projekt sedan 2003. Tidigare projekt omfattar allt från kommersiella fastigheter till radhus och lägenheter, och projektstorleken har varierat mellan 550 kvm och 5000 kvm. Med undantag av det förste projektet, Rytterhusene II i Ølsted, upprättas det alltid ett projektbolag för varje projekt. Dessa projektbolag upprättas som P/S för att uppnå skattemässig transparens med Real Capital.

Vid sidan om utvecklingsprojekten äger Real Capital dessutom en hyresfastighet som bidrar positivt till koncernens kassaflöde.

För ytterligare information om bolaget och tidigare projekt: www.realcapital.dk

Finansiell information

Följande siffror är hämtat från bolagets reviderade 2018-räkenskap. Företagets enda syfte och verksamhet är att hantera fastigheten som säkerhet för detta lån. Fastigheten har haft samma hyresgäst sedan den byggdes 2006. I mars 2019 tecknade hyresgästen ett nytt hyresavtal med företaget som binder hyresgästen till 2024. Detta kontrakt resulterar i lägre intäkter på 1,1 miljoner danska kronor. I gengäld överförs alla driftskostnader i framtiden till hyresgästen.

I/S Stiftsvej 4A & 4B
Resultat (DKK)	2018	2017
Omsætning	1.473.252	1.437.764
Direkte omkostninger	-103.257	-91.327
Lønninger	0	0
Øvrige omkostninger	-5.485	-18.373
EBITDA	1.364.510	1.328.064
Afskrivninger	-148.233	-148.223
Resultat før renter	1.216.286	1.179.840
Netto renteomkostninger	-253.233	-270.373
Resultat	963.054	909.468

Balance
Anlægsaktiver	14.920.930	15.069.154
Omsætningsaktiver	4.000	4.000
Aktiver i alt	14.924.930	15.073.154
Egenkapital	5.946.727	5.258.674
Langfristede Gældsforp.	7.644.154	8.164.296
Kortfristede Gældsforp.	1.334.049	1.650.183
Passiver i alt	14.924.930	15.073.154

Siffrorna nedan visar en förenklad presentation av moderbolagets räkenskaper Real Capital A / S, vilket också garanterar I / S Stiftsvej 4A & 4B och dess skyldigheter. Företaget fungerar som ett holding- och investeringsbolag. År 2018 bestod företagets vinster av ett resultat från försäljningen av en kapitalandel, vilket anges i posten "Finansiella poster".

Real Capital A/S
Resultat (DKK)	2018	2017
Omsætning	0	0
Direkte omkostninger	-1.314.844	-665.750
Lønninger	-1.376.954	-1.829.578
Øvrige omkostninger	0	-47.247
EBITDA	-2.691.798	-2.542.575
Af- og nedskrivninger	-204.386	-945.614
Resultat før finans	-2.896.184	-1.596.960
Netto finansielle poster	7.156.500	3.643.245
Skat af årets resultat	-1.118.208	-1.474.600
Resultat	3.142.108	571.685

Balance
Anlægsaktiver	15.324.786	20.266.293
Omsætningsaktiver	2.644.531	4.420.953
Aktiver i alt	17.969.317	24.687.245
Egenkapital	8.985.515	5.843.407
Langfristede Gældsforp.	5.465.655	5.836.982
Kortfristede Gældsforp.	2.755.461	13.006.857
Passiver i alt	17.969.317	24.687.244

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor