Fastighetsutvecklare söker finansiering till radhusprojekt i Nykøbing Sjælland

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	1.500.000
Låntager	Nykøbinghuse ApS
Anledning til lånet	Opførelsen af 49 rækkehuse
Løbetid*	3-8 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Ejendomspant og personlig kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	ca. 40-50 %
Årsrente	7,5 %
Tegningsperiode***	03-02-2022 – 09-02-2022
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*Løbetiden tilpasses tidligere trancher til samme etape i projektet, så max løbetid vil være ca. 8,5 mdr. I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Projektet i sin helhed har en belåningsgrad (LTV) på ca. 40-50%. Da der løbende vil ske refinansiering i takt med at etaperne færdiggøres, kan den oplyste LTV variere afhængigt af tidspunktet og værdien af pågældende etape på refinansieringstidspunktet.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Nykøbinghuse ApS (CVR-nr. 41668806) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 7,5 %, svarende til 0,625 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.

Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 40-50 %. Beregningen af LTV bygger på det samlede Kameo-lån i forhold til den forventede salgspris for ejendommen. Da der løbende vil ske refinansiering i takt med at etaperne færdiggøres, kan den oplyste LTV variere afhængigt af tidspunktet og værdien af pågældende etape på refinansieringstidspunktet.

Dette er tranche 2.5 i et samlet lån på 31.500.000DKK

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche og etape.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige trancheopdeling inden for hver etape kan afvige fra denne.

	Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
Etape 1	1.1	3.000.000	Indfriet	Pant i projektejendommen + begrænset personlig kaution
1.2	3.000.000	Indfriet
1.3	2.000.000	Indfriet
1.4	2.000.000	Indfriet
Totalt etape 1	10.000.000
Etape 2	2.1	2.500.000	Udbetalt	Pant i projektejendommen + begrænset personlig kaution
2.2	2.500.000	Udbetalt
2.3	2.000.000	Udbetalt
2.4	2.000.000	Udbetalt
2.5	1.500.000	Pågår
2.6	2.000.000	Kommende
2.7	1.500.000	Kommende
Totalt etape 2	14.000.000
Etape 3	3.1	2.000.000	Kommende	Pant i projektejendommen + midlertidig, begrænset personlig kaution*
3.2	2.500.000	Kommende
3.3	3.000.000	Kommende
Totalt etape 3	7.500.000

*Bemærk: Kautionen bortfalder efter indfrielse af alle trancher i etape 1 og 2.

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for det samlede lån på 31.500.000 DKK vil Kameos långivere have pant i projektejendommen. Pantet er begrænset til 24.000.000 DKK der repræsenterer det maksimale, udestående lånebeløb undervejs i projektet i og med etape 1 indfries inden finansiering til etape 3 udbetales.

I forbindelse med indfrielsen af etape 1, er pantsikkerheden rykket til 2. prioritet for at gøre plads til realkreditlånet (i første omgang ca.19.000.000 DKK). Indfries etape 2 inden etape 3, vil realkreditlånet øges tilsvarende. Bemærk at den endelige realkreditbelåning afhænger af vurderingen af etapernes værdi på refinansieringstidspunkterne.

I tillæg til pantet stilles der personlig kaution af låntagers ejer frem til etape 1 og 2 er fuldt indfriede.

Alle trancher vil være ligestillet i sikkerhederne.

Pantsætter	Nykøbinghuse ApS
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: matr. 0111c, Dovrevej 2A, 4500 Nykøbing Sj.
Prioritet	2. prioritet
Selvskyldnerkaution***	Personlig kaution stillet af Oliver Grundahl, begrænset til 5 mio. DKK frem til fuld indfrielse af etape 1 og 2.
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

***Bemærk: Kautionen bortfalder efter indfrielse af alle trancher i etape 1 og 2.

Projektet

Virksomheden har købt og overtaget en grund i den indre del af Nykøbing Sjælland i starten af 2021. Her er det planen at opføre et nyt rækkehuskvarter bestående af 49 tidssvarende lejeboliger. Projektet opføres i tre etaper med 19 boliger i etape 1, 15 i etape 2 og ligeledes 15 i etape tre.

Det nye kvarter opføres omkring en indre gade der bugter sig for dels at skabe en landsbystemning der lægger op til nabofællesskab, og dels at sænke farten for trafikken og gøre plads til børn der løber om kap eller lærer at cykle. Fra gaden vil der være stier ud til boligerne og både parkering, ladestandere til el-biler og cykelparkering er tænkt ind i kvarteret.

Kvarteret vil bestå af to boligtyper – hhv. 3-værelsesboliger à 67 kvm. og 4-værelsesboliger à 86 kvm, begge med køkken og stue mod sydvest for at beboerne kan få mest muligt ud af eftermiddags- og aftensolen. Alle boliger har et lavt energiforbrug og er bygget i materialer der kan holde mange år frem i tiden. Virksomheden har desuden prioriteret at opføre et kvarter hvor huslejepriserne holdes på et niveau hvor alle kan være med.

Lejerne er flyttet ind i første etape af byggeriet primo februar 2022, og denne etape er refinansieret med realkredit. Der er indgået lejekontrakter for boligerne i etape 2 og 3 der forventes at stå færdige i løbet af foråret og sommeren 2022.

Læs mere på projektets hjemmeside: www.nykobinghuse.dk

Status for etape 2 pr. 2. februar 2022:

• Længe E (5 boliger): Undertag og lægtning udført, vinduer isat – hovedkloak lavet. Næste fase er opsætning af dampspær og klargøring af indvendige arbejder. Skalmuring starter primo marts.
• Længe F (5 boliger): Undertag og lægtning udført, vinduer isat – hovedkloak lavet. Næste fase er opsætning af dampspær og klargøring af indvendige arbejder. Skalmuring starter medio februar.
• Længe G (5 boliger): Undertag og lægtning udført, vinduer isat – hovedkloak lavet. Dampspærre monteres og indvendige arbejder fortsætter. Skalmuring i gang.

Området

NykøbingHuse er beliggende i et velfungerende parcelhuskvarter, ca. 5-10 min. gang fra dagligvareindkøb, station og gågade i Nykøbing Sjælland på Nordvestsjælland, nær Sjællands Odde.

Nykøbing Sjælland kan ud over gågaden med et stort udvalg af specialbutikker, cafeer og restauranter, byde på et aktivt kultur- og foreningsliv med egen marina og Odsherred teater der netop nu er under udbygning. Med placeringen ud til Isefjord, er der desuden rige muligheder for naturoplevelser i området.

Fra Nykøbing Sjælland er der togforbindelse til Holbæk hvorfra der er forbindelse videre til København og andre sjællandske byer. Samtidig er der direkte færgeforbindelse til Aarhus fra Sjællands Odde, ca. 20 km væk.

Virksomheden

Nykøbinghuse er det første projekt ejet af Alle Byers Boligselskab, en virksomhed der ligesom projektselskabet er stiftet i sidste halvdel af 2020 af Oliver Grundahl. Oliver har arbejdet som arkitekt i over 20 år hvor han har gennemført mange forskellige projekter – alt fra luksusbutikker i Københavns lufthavne til botilbud for multihandicappede i Fredensborg.

Det er planen at Alle Byers Boligselskab vil opføre lignende rækkehusprojekter andre steder i landet, primært i provinsen, som de selv ejer, driver og udlejer. En del af filosofien bag boligselskabet er at bygge lejeboliger som er tilgængelige for de fleste, derfor vil huslejen for boligerne typisk ligge på 6500-9000 DKK pr. måned, et niveau som de fleste familier har råd til.

Læs mere om Alle Byers Boligselskab her: www.albybo.dk

Finansiel information

Låntagers virksomhed Nykøbinghuse ApS og moderselskabet Alle Byers Boligselskab er begge stiftet i sidste halvdel af 2020, og første regnskabsår (til og med 31.12.2020) er derfor afsluttet inden der har været egentlig aktivitet, og inden projektgrunden er overtaget. Derfor er der i første omgang ikke inkluderet regnskabstal her, men som reference er seneste regnskab for Ivan Grundahl Holding ApS (som Oliver Grundahl ejer begge virksomheder igennem) vedhæftet som bilag.

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag