Fastighetsutvecklare söker finansiering för uppförande av villa
9% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna DKK 500 000 av Kameos långivare i samband med uppförandet av en 600 m² stor villa i Vordingborg. Detta är den fjärde av fem trancher* om totalt DKK 4 000 000 och ska användas till fortsatt byggnation.
Sedan den senaste tranchen har gjutningen av taket slutförts och läggningen av takplattan närmar sig färdigställande. Arbetet med invändig VSS, ventilation och el är i full gång, och dörrar och fönster har beställts för den förväntade montering om cirka tre månader. Byggandet fortskrider enligt plan och bostaden förväntas vara slutförd i slutet av året.
Förutom att förvärva marken hade företaget gjort arbete för cirka 2 500 000 DKK innan lånet genom Kameo upptogs. Största delen av dessa byggkostnader på cirka 2 400 000 DKK finansierades med eget kapital.
Lånet i sin helhet är säkerställt med pant i fastighet samt moderbolagsborgen från ett bolag med över DKK 30 000 000 i eget kapital.
Tidigare trancher hittar du här:
Projektets styrkor
- Pant i fastighet (2. prioritet)
- Moderbolagsborgen
- Byggnationen är i full gång
- Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (6 mån)
*Lånet var tidigare planerat att fördelas över fyra trancher, men Kameo i samråd med låntagare beslutat att dela upp den sista tranchen i två.
Loan information
Låneinformation
| Lånebeløb (DKK) | 500.000 |
|---|---|
| Låntager | Kiss Real Estate ApS |
| Anledning til lånet | Opførsel af bolig |
| Løbetid* | 3-18 mdr. |
| Risikoklasse | B |
| Sikkerhed | Pant i ejendom (2. prioritet) + moderselskabsgaranti |
| Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)** | 72% |
| Årsrente | 9% |
| Tegningsperiode*** | 2020-04-24 – 2020-05-15 |
| Låntype/amortisering | Tilbagebetaling af hele lånebeløbet på slutdatoen |
| Rentebetaling | Månedsvis |
*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til værdi på eksisterende ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 72%.
*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.
Investeringsvilkår
Investeringen foregår gennem et lån til Kiss Real Estate ApS (CVR-nr. 32569285) og har følgende vilkår:
- Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
- Årsrenten er 9%, svarende til 0,75% per måned.
- Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
- Forudbetalte renter på Kameos klientkonto (6 måneder)
Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 72%. Beregningen af LTV bygger på summen af et sælgerpantebrev på DKK 1.498.740 og det samlede lån gennem Kameo på DKK 4.000.000 set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen, fratrukket salgsmoms.
Denne tranche er den fjerde af fem trancher i et samlet lån på DKK 4.000.000 via Kameos platform. Trancerne følger værdiskabelsen i projektet.
Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.
Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.
| Tranche | Lånebeløb (DKK) | Status | Sikkerhed |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.000.000 | Udbetalt til låntager | Pant i ejendom + virksomhedsgaranti |
| 2 | 1.000.000 | Udbetalt til låntager | Pant i ejendom + virksomhedsgaranti |
| 3 | 1.000.000 | Udbetalt til låntager | Pant i ejendom + virksomhedsgaranti |
| 4 | 500.000 | Pågår | Pant i ejendom + virksomhedsgaranti |
| 5 | 500.000 | Kommende | Pant i ejendom + virksomhedsgaranti |
| Totalt | 4.000.000 |
Sikkerhedsstillelse
Som sikkerhed for lånet på samlet DKK 4.000.000 vil Kameos långivere have 2. prioritetspant i ejendommen, bag et sælgerpantebrev på DKK 1.498.740.
Udover pant i ejendommen, vil moderselskabet GM Ejendomme ApS stille garanti for hele lånebeløbet på totalt DKK 4.000.000.
Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.
| Pantsætter | Kiss Real Estate ApS |
|---|---|
| Långiveragent* | Kameo ApS |
| Sikkerhedsobjekt ** | Pant i ejendom: Drejerskovvej 27 |
| Prioritet | 2. prioritet (DKK 1.498.740 – DKK 5.498.740) |
| Virksomhedsgaranti | GM Ejendomme ApS (hele lånebeløbet) |
| Sikkerheden i trancherne | Alle långivere har samme sikkerhed |
*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.
**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.
Projektet
Virksomheden er i gang med opførslen af en toplansvilla på 600 m2. Dansk Byggeentreprise- & rådgivning ApS – der indgår i samme koncern som låntager – står for byggeriet.
Grunden ved Nyråd, lige uden for Vordingborg, blev købt for DKK 2.400.000 i 2015. Dette køb blev finansieret med egenkapital samt et sælgerpantebrev på ca. DKK 1.500.000. Udover grundkøbet har virksomheden lagt ca. DKK 2.500.000 i egenkapital i de første faser af byggeriet, bl.a. jord- og grundarbejde, tilslutning af vand og el, ydermure, etc.
Alle mure er rejst i 2019. Taget er støbt og forventes at være helt færdigt ultimo april 2020. Indvendigt VVS-, ventilations- og el-arbejde er i fuld gang. Døre og vinduer er bestilt og forventes monteret om ca. tre måneder (som noget af det sidste for at undgå skader).
Grunden som boligen opføres på, ligger helt ud til vandkanten med udsigt over Storstrømmen. Når boligen står færdig, vil der være tale om en eksklusiv villa der helt usædvanlig for området. En mæglervurdering for den færdige bolig lyder på DKK 9.500.000.
Virksomheden forventer at boligen står færdig i slutningen af året, og virksomhedens ejer, Michael Eskildsen, har underskrevet en bindende aftale om køb af boligen efter byggeriets afslutning.
Kameo besøgte projektet i august 2019.
Området
Boligen er beliggende 4 km fra centrum af Vordingborg, midt i det naturskønne område ved Vintersbølle Strand og med udsigt til Storstrømmen. Der er ca. 1 km ind til Nyråd, et populært byområde med 2.500 indbyggere, store villakvarterer, indkøbsmuligheder, skole og socialt liv.
Vordingborg er med sine 12.000 indbyggere og flere boligområder uden for bygrænsen en af de større byer på Sydsjælland. Byen er en tidligere konge by med flere historiske bygninger, to lystbådehavne, et aktivt handelsliv og mange kulturelle tilbud.
Via den nærliggende motorvej kan man desuden nå København på ca. 1 time og 15 min – eller Rødbyhavn med færgeforbindelse til Tyskland på ca. 45 min.
Virksomheden
Kiss Real Estate ApS (låntagende virksomhed) blev etableret i 2009 og ejes 100% af Kiss Real Estate Holding ApS. Virksomheden beskæftiger sig med at drive udlejningsejendomme, og gennemføre byggerier til drift i deres portefølje. Virksomheden har haft succes med denne forretningsmodel siden etableringen og har haft gode overskud alle år siden etableringen i 2009.
Kiss-virksomhederne
Kiss-virksomhederne består hovedsagelig af to grene indenfor ejendomsinvesteringer. Den ene gren (Kiss Real Estate) består af virksomheder som beskæftiger sig med køb, udvikling og forvaltning af udlejningsejendomme, mens den anden gren (Kiss Development) består af virksomheder som har til formål at udvikle og sælge ejendomme til privatpersoner samt industrielle og private investorer.
Kiss Real Estate blev etableret under finanskrisen i 2008/2009 af Michael Eskildsen. Virksomhedens hovedstrategi er at opkøbe billige ejendomme med udviklingspotentiale. Frem til nu har Kiss Real Estate opbygget en portefølje af ejendomme som værdiansættes til over 100 millioner. Ejeren, Michael Eskildsen, har meget stor erfaring indenfor byggeri og udvikling af ejendomme. Han har bygget/udviklet mere end 700 boliger og et stort antal kvm med erhvervsejendomme. Udover hans mere end 20 år i den danske byggebranche, har Michael også gennemført store projekter i Tyskland.
Se hjemmesiden for kun information: http://kissrealestate.dk/
Finansiel information
Herunder findes et forenklet regnskab for Låntagers selskab, Kiss Real Estate ApS. Reviderede regnskaber for Låntagers selskab og virksomheden der stiller garanti for lånebeløbet, GM Ejendomme ApS, er også vedlagt.
Låntager oplyser at de foreløbige tal viser en fremgang i 2019. Regnskaberne for 2019 er endnu ikke revideret, men der er vedhæftet en udtalelse fra låntagers revisor.
NB! Alle tal i tabellen under er i tusind kroner.
| Kiss Real Estate ApS | 01/01/18 - 31/12/18 |
|---|---|
| Bruttofortjeneste | 1.325 |
| Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | 1.575 |
| Personaleomkostninger | -0.244 |
| Driftsresultat | 2.656 |
| Andre finansielle indtægter | 0.238 |
| Andre finansielle omkostninger | -0.330 |
| Resultat før skat | 2.564 |
| Skat af årets resultat | -0.564 |
| Årets resultat | 2.000 |
| Anlægsaktiver | 43.233 |
| Omsætningsaktiver | 9.605 |
| Sum aktiver | 52.838 |
| Egenkapital | 18.165 |
| Hensatte forpligtelser | 2.662 |
| Kortfristet gæld | 2.763 |
| Langfristet gæld | 29.248 |
| Sum passiver | 52.838 |
Potentielle risici
At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.
Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.
Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.
Bilag
Denne side er blevet opdateret med en ny struktur. Klik på knappen for at se indholdet i det forrige format.