Fastighetsutvecklare söker finansiering för uppförande av parhus och radhus

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	12 000 000
Trancher	1 (6)
Låntagare	Byggvestor Bredsand 2 AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 20 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	64%*
Lån i förhållande till kostnader (LTC)	83%
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2019-11-01 – 2019-11-17
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 64%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Byggvestor Bredsand 2 AB (559195-7625). Företaget önskar att låna totalt 45 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 12 000 000.

Lånet säkerställs med bottenpant i fastigheterna som bostäderna uppförs på.

Låntagare	Byggvestor Bredsand 2 AB
Organisationsnummer	559195-7625
Lånebelopp (SEK)	12 000 000
Tranche	1 (6)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 20 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	12 000 000	8%	Pant i fastighet	Pågående
2	7 000 000	8%	Pant i fastighet	Kommande
3	7 000 000	8%	Pant i fastighet	Kommande
4	7 000 000	8%	Pant i fastighet	Kommande
5	6 000 000	8%	Pant i fastighet	Kommande
6	6 000 000	8%	Pant i fastighet	Kommande
Totalt	45 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Byggvestor AB (559059-0427)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Bredsand 1:335, 1:369, 1:370, 1:371 Bredsand 1:339 Bredsand 1:344 Bredsand 1:322
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 45 000 000 efter att alla trancher utbetalats
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Byggvestor startades april 2016 av de två grundarna Richard Domanski och Andrzej Jus som har erfarenhet av projekt på den svenska byggmarknaden sedan 2007. Totalt arbetar 19 personer för Byggvestor, av dessa är 5 stycken anställda direkt i Byggvestor AB.

Byggvestor har sedan starten arbetat som leverantör åt företag med helhetslösningar inom renoveringar, tillbyggnader och nybyggnationer. Under 2018 beslutade sig bolaget att genomföra sitt första egna projekt i Bredsand, cirka 5km från Enköping. Totalt uppfördes tio stycken parhuslägenheter på 184kvm BOA vardera. Projektet finansierades med hjälp av Kameos långivare med ett lån om totalt 21 MSEK. Lånet återbetalades i juli månad.

Byggvestors delägare Richard Domanski ställde i samband med återbetalning av föregående lån upp i en intervju, du hittar den här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Byggvestor AB förvärvade under åren 2018-2019 totalt sju stycken fastigheter om totalt 6459kvm i Bredsand (samma område som deras tidigare projekt). Köpeskillingen uppgick till SEK 6 800 000 och finansierades delvis med ett banklån om SEK 3 100 000.

Totalt 14 lägenheter kommer att uppföras i Enköping, fördelat på fyra parhus (8 lägenheter) och två radhus (3 lägenheter vardera). Parhusen kommer nästintill att vara identiska med de som uppfördes i bolagets föregående projekt. Lägenheterna är i två plan med sju rum och kök. Lägenheterna har en BOA på 184 kvm vardera. Till varje lägenhet kommer ett förråd att ingå om ca 10 kvm samt två parkeringsplatser.

Lägenheterna i BRF Bredsandsviken 2 kommer att vara miljösmarta. Byggnaderna kommer ha solcellsanläggning på taken. Varje lägenhet kommer även att vara installerade med ett smart system som levereras från bolaget Fibaro. Den framtida ägaren kommer exempelvis kunna styra belysning, minska ventilationen när huset är tomt samt sänka värmen när familjen reser bort och via mobil eller dator höja den igen någon dag innan man kommer hem.

Byggvestor AB projektleder själva och använder beprövade leverantörer och underentreprenörer som visat sig pålitliga i tidigare projekt. Företaget tecknar avtal efter fast pris med leverantörer.

Bolaget har erhållit erbjudande om BRF lån om SEK 28 000 000.

Status i projektet oktober 2019:

Det första parhuset kommer att stå klart inom ett par veckor och kommer därefter att användas som visningshus för att underlätta försäljningsarbetet. Stommarna har rests för det andra parhuset. Totalt har cirka SEK 10 000 000 i eget kapital lagts in i projektet (förvärv + byggnation) samt SEK 3 100 000 i banklån. I samband med att första tranchen betalas ut så kommer lånet från banken att återbetalas så att Kameos långivare får första prioritets pant i fastigheterna.

Bygglov har givits för Bredsand 1:335, 1:369-1:371 där två parhus i denna stund håller på att färdigställas. Bygglov finns även för Bredsand 1:344 där byggnation kommer att påbörjas i samband med att denna tranche utbetalas. Bygglov för de övriga två fastigheterna har ansökts om och bolaget räknar med att få ett beslut inom två veckor.

(Pågående byggnation på Fastigheterna Bredsand 1:335, 1:369, 1:370, 1:371)

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Bredsand 1:335, 1:369, 1:370, 1:371 Bredsand 1:339 Bredsand 1:344 Bredsand 1:322
Adress	Klippervägen, Kuttervägen
BOA	2576 kvm (14x184 kvm)
Byggår	2019-2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	14 lägenheter
Beviljat bygglov	Ja: Bredsand 1:335, 1:369- 1:371 och 1:344 Nej: Bredsand 1:339, 1:322
Totalentreprenad	Ja, Byggvestor AB
Beräknad produktionstid	10 månader

Försäljningsarbetet har ännu inte påbörjats. Bolaget har haft ett inledande samtal med Husman och Hagberg i Enköping som mest troligt kommer att bli ansvarig mäklarbyrå.

Bolaget räknar med att lägenheterna kommer att läggas ut till försäljning inom en månad. Utgångspriset per lägenhet kommer att vara ca. SEK 3 000 000.

Försäljningsprocess
Antal objekt	14 lägenheter
Storlek (BOA)	2576 kvm
Sålda på ritning	0
Anlitad mäklarbyrå	Kommer att anlitas inom kort
Planerat tillträde	Q3 2020

Området

Bredsand är enligt mäklarbyråer i Enköping stadens mest växande stadsdel. Här finns ett boende för alla. För närvarande pågår flertalet nybyggnationsprojekt i området som tillhandahåller goda pendlingsmöjligheter till Stockholm, men även Uppsala och Västerås. Dock skiljer sig detta projekt från de övriga då bostadsrätternas storlek är väl tilltagna.

Bredsand ligger vid Mälaren, ca 5 km från Enköping. Här finns Enköpings största friluftsbad med en lång sandstrand och stora gräsytor. Badet är långgrunt och passar bra för barnfamiljer. I anslutning till badet finns även kiosk, restaurang, minigolf och campingplats. Vintertid då isarna bär är Mälaren utmärkt för långfärdsskridskor. Flera skridskobanor plogas upp på olika ställen. Friluftsfrämjandet har sin stuga här med möjlighet att hyra långfärdsskridskor eller gå en tipspromenad både sommar och vinter. Är du sugen på att vandra så går Upplandsleden förbi här. Till Enköping är det bra cykel- och gångbanor och under dagen går det flera bussturer.

Referensprojekt

Bolaget har tidigare upptagit ett lån om 21 000 000 genom Kameo. Lånet återbetalades i juni 2019 i samband med tillträde av bostadsrätterna. Projektet bestod av byggnation av fem stycken parhus i två våningsplan.

På bilden nedan ses Richard och Andrzej framför ett av parhusen i samband med Kameos besök i augusti 2019.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor