Fastighetsutvecklare söker finansiering till projekt i Ølstykke, Nordsjælland

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	3.500.000
Låntager	Kartoffelcentralen ApS
Anledning til lånet	Boligprojekt
Løbetid*	3-4 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom + kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	75 %
Årsrente	9 %
Tegningsperiode***	25-09-2023 – 01-10-2023
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 75 %.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Kartoffelcentralen ApS (CVR nr. 42547786) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 9 %, svarende til 0,75 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Rente- og slutdato tilpasses tranche 1 i samme lån (udbetaling den 16. i måneden). Derfor vil første renteperiode være kortere end én måned.

Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 75 %. Beregningen af LTV bygger på det samlede Kameo-lån set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen ud fra en foreløbig mæglervurdering.

Denne tranche er den sidste af seks i et samlet låneramme på 20.000.000 DKK. En del af denne tranche (1.000.000 DKK) er en buffer der er reserveret til øgede materialeudgifter og andre uforudsete omkostninger der måtte opstå i projektet.

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1	6.500.000	Afsluttet	Ejendomspant, moderselskabsgaranti og begrænset personlig kaution
2	2.500.000	Afsluttet
3	1.500.000	Afsluttet
4	3.000.000	Afsluttet
5	3.000.000	Afsluttet
6	3.500.000	Pågår
Totalt	20.000.000

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånerammen på samlet 20.000.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen i Ølstykke Stationsby. Derudover stiller moderselskabet fuld garanti for lånet, og de to ejere stiller solidarisk personlig kaution på 5.000.000 DKK.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	Kartoffelcentralen ApS (CVR nr. 42547786)
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendommen med matr. nr. 16aa, Ølstykke By, Ølstykke, Egedal Kommune, beliggende Østervej 6, 3650 Ølstykke, begrænset til 20.000.000 DKK.
Prioritet	1. prioritet
Selvskyldnerkaution	Virksomhedsgaranti: ubegrænset, stillet af Bjarne Pedersen Ejendomme ApS, CVR nr. 39686074. Solidarisk, personlig kaution: 5.000.000 DKK, stillet af: - Jesper Holm Pedersen - Kristian Holm Pedersen
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Projektejendommen på Østervej 6 i Ølstykke Stationsby er byens gamle Kartoffelcentral. Ejendommen har indtil for nyligt været brugt som erhvervsejendom, men med dette projekt vil den blive ombygget til 15 moderne lyse lejligheder i forskellige størrelser, med plads til både de studerende, familierne og ældre som bare vil nyde livet, tæt på bibliotek, indkøb og offentlig transport.

Låntager ønsker at ombygge ejendommen med respekt for dets historie og kvalitet, med fokus på funktionalitet, kvalitet og levestandard for de kommende beboere. Boligerne bliver indrettet med fokus på de længere varige lejeforhold, og der vælges derfor materialer i kvaliteter der skal afspejle dette. Der er stort fokus på at alle boliger skal være lyse og rummelige, uden unødvendig spildplads, og med rigeligt dagslysindfald.

Udearealerne indrettes med rekreative områder, og til ni af lejemålene, bliver der direkte udgang til have og egen terrasse, så de lyse sommeraftner kan nydes med grill og åben himmel.

Selvom byggetilladelsen blev forsinket i første omgang, er det gået hurtigt med byggeriet hen over foråret og sommeren 2023. Låntager har indgået aftaler om opmanding, så tabt tid kan indhentes, ligesom der er optimeret på konstruktioner mv. så en del af arbejdet kan udføres parallelt. Ligeledes har vejret bidraget til bedre arbejdsprocesser. Dermed er det lykkedes at begrænse forsinkelsen og det forventes at alle lejlighederne er indflytningsklar 1. december. Lånet planlægges at blive refinansieret i forlængelse af indflytningen. Låntager har allerede oplevet stor interesse fra potentielle lejere, men lejeprocessen er endnu ikke opstartet.

Status pr. 22. september fra låntager er følgende:

• Gulve er støbt på 1. sal (lejl. 11-15), og der er isoleret og klar til støbning i stuen (lejl. 8-10, sker start næste uge). Der bliver i øjeblikket støbt gulve i lejlighed 1-7 som forventes færdigt mandag.
• Der er monteret Troldtek lofter i lejlighed 8-15.
• Kloak er etableret
• Fiber-internet er installeret og færdigkoblet.
• Solceller er monteret.
• Alle ovenlysvinduer i bygning 2 er monteret og der er brændt tagpap på (bygningen er tæt).
• Tag på garager er færdigt og skillevægge (gasbeton) er opsat til opdeling. Sætningsskade er blevet udbedret.
• Alle facadevinduer er hjemkommet og der starter montering næste uge.
• Der er blevet hulmurs-isoleret i bygning 1.
• Endelig opmåling og "as-build" tilpasning af tegninger til ibrugstagningstilladelse er påbegyndt.

Lånet via Kameo planlægges refinansieret med realkreditlån når projektet er færdigt og ejendommen er udlejet.

Området

Projektet er beliggende centralt i bymidten af Ølstykke Stationsby (Nordsjælland) med ca. 200 m til s-togstationen som forbinder byen med København og resten af hovedstaden, og tilsvarende afstand til indkøbsmuligheder, konditori og restauranter.

Virksomheden

Projektet bliver gennemført af et erfarent familie-team, som bl.a. har håndværksmæssig og administrations-baggrund, og som har haft med udvikling af ejendomme at gøre igennem 30 år. Familien har primært fokuseret på udvikling af ældre ejendomme med historie i lokalområdet og har i dag en mindre portefølje af udlejningsejendommen hvor den ældste er fra år 1770 og indrettet med bolig- og erhvervslejemål. Der er derved et stort kendskab til lokalområdet, dets muligheder og restriktioner, samt et godt samspil med kommunale instanser og lokale håndværkere.

Låntagende virksomhed, Kartoffelcentralen ApS, er et projektselskab der er oprettet med det formål at eje og drifte projektet i Ølstykke Stationsby. Virksomheden er 100 % ejet af Bjarne Pedersen Ejendomme ApS der også stiller fuld moderselskabsgaranti for lånet.

Koncernen er ejet af Bjarne Pedersen og hans to sønner, Kristian og Jesper. Bjarne drev i mange år egen håndværkervirksomhed, Kristian er til dagligt byggeleder i en entreprenørvirksomhed, og Jesper arbejder som pilot.

Finansiel information

Låntagers virksomhed Kartoffelcentralen ApS er i 2022 omdannet til et 100 % ejet datterselskab af Bjarne Pedersen Ejendomme ApS. Seneste offentliggjorte årsregnskab for både låntager og moderselskabet er vedlagt som bilag.

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag